《民法典》将于2021年1月1日起正式施行，这部被称为关乎人们“社会生活的百科全书”将给大家的生活带来许多新的变化，其中“住宅小区电梯广告等业主共有部分的收益归谁？”
有的业主会激动的说：“《民法典》不是明确规定了吗，属于业主共有啊！”那么，共有部分收入扣除合理成本后收益属于业主共有，就意味着业主个人将会有一笔不小的收益分配或者需缴交的物业服务费、公共维修资金等业主自己可以少掏腰包了吗？物业或业委会不主动公示公开公共收益的情况时，怎么知道这些收益有多少？如果被物业公司或建设单位等将该部分收入作为其自己的经营收益侵吞了，业主如何维权呢？
随着城市化与房地产行业的发展，过去的二十年物业行业飞速的生长，但由于业主间组织协商、监督管理等机制不健全，公权力的协调及监督也相对有限，物业公司由于物业服务费难以调整、物业公司单单靠收取物业服务费难以实现盈利的情况下，将共有部分的收益填补其管理成本甚至作为主要盈利的手段是普遍现象，业主们的共有权益受到侵害，为此《民法典》对于业主共有部分收益的归属做出了明确的规定。下面，笔者将结合《物权法》及2019年1月1日施行的《福建省物业管理条例》等为大家解读《民法典》中关于业主共有部分收益及分配的几个问题。
第二百七十一条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
确定共有部分的一般规则是“建筑物专有部分以外”的部分都是“共有部分”，常见的有：1、建筑物楼顶平台、外墙面、走廊通道、楼梯间等；2、电梯；3、车库车位（不含设置专有权的车库车位）；4、小区道路、绿地等，全体业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。
物业服务企业利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备所产生的公共收入就是属于利用共有部分的收入。目前物业公司等利用小区共有部分进行营利的形式多种多样：
小区公共区域的停车费收入；
电梯、停车场道闸、建筑外墙等公共区域的广告收入；
利用小区公共配套设施如球场、游泳池、活动室等的经营收入；
小区公共区域内出租的摊位收入；
快递柜、自动售卖机的场地费等等。
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《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
问题二：扣除合理成本包括经营者的利润吗合理成本的比例是多少
第二百八十二条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
首先并非是共有部分产生的所有收入直接归业主所有，必须扣除经营者（主要指物业服务企业）的合理成本。一是扣除物业服务企业合理的管理成本，这是全体业主应当负担的部分，不应当由物业服务企业自己负担。二是扣除物业服务企业必要的利润。物业服务企业作为经营者，在对共有部分收入管理过程中，承担了一定的维护和管理义务，工作人员付出了劳动，所以物业管理企业享有按照一定比例取得经营利润的权利并核算到合理成本之中。
上述两项合理成本占总经营收入的比例，若在物业服务合同中有约定的按照约定的比例扣除，没有约定的，笔者认为可以参照《福建省物业管理条例》第六十三条第二款的约定，原则上不超过每一个结算周期总经营收入的百分之三十。
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《福建省物业管理条例》第六十三条：物业服务企业利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有。
前期物业服务期间，物业管理区域内公共收益在扣除物业服务企业的经营管理费用后，应当存入专项维修资金专户。经营管理费用支出不得超过公共收益的百分之三十。
业主大会成立后，可以将物业共用部位、共用设施设备委托物业服务企业进行经营管理。取得的公共收益按照前款规定扣除物业服务企业的经营管理费用后，存入业主大会或者业主委员会专用账户，经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项支出。
公共收益收入及使用情况，应当至少每季度在物业管理区域内醒目位置公布一次，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。
问题三：归业主所得的公共收益部分如何分配、使用
第二百八十三条：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
该条不仅约定共有部分的收益分配问题，同时也约定了共有部分维护的费用分担问题。关于收益分配事项，在业主大会章程中有约定的，按照其约定确定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
这里的业主大会章程中可以约定扣除合理成本后的共有收益存入业主大会或者业主委员会专用账户用于专项维修资金管理，也可以约定用于抵扣业主的物业管理费用或者业主大会决定的其他事项支出等。
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《福建省物业管理条例》第六十三条第三款：业主大会成立后，可以将物业共用部位、共用设施设备委托物业服务企业进行经营管理。取得的公共收益按照前款规定扣除物业服务企业的经营管理费用后，存入业主大会或者业主委员会专用账户，经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项支出。
《福建省物业管理条例》第六十五条：鼓励具备条件的老旧住宅小区结合改造整治，依法建设经营性用房、车位（库），经营收益归全体业主共有，可以纳入专项维修资金管理。
第二百七十五条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
关于小区内的车位首先要区分是产权车位还是公共区域车位；其次停车相关费用的叫法很多，在物业服务合同中停车相关费用包括：停车位物业服务费（有的称为停车位清洁费）、停车位场地使用费，还有的就统称停车费。产权车位的任何停车费用与公共收益都没有关系，但应该注意公共区域停车位的物业服务费（清洁费）、公维金不属于公共收益，另外物业服务企业的合理成本及利润应在总的公共收益中扣除，剩余的才是属于业主共有。例如，一个公共区域的停车位收费是200元/月，假设其中包含停车位物业服务费是50元，物业公司的经营管理成本及利润是150元*30%即45元，故剩余的105元属于业主共有部分的收益。
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《福建省物业管理条例》第六十四条：占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他共有场地用于车辆停放收取的场地使用费属于全体业主所有，可以用于消防、电梯、人民防空等设施维护管理的必要支出。车位划定、车辆停放、管理和收费等事项，由业主大会决定，但不得占用消防车通道、消防登高面或者影响其他车辆和行人的正常通行。
业主大会决定对共有车位车辆停放收取场地使用费的，可以将共有车位委托物业服务企业进行经营管理，取得的场地使用费按照本条例第六十三条第三款的规定执行。
物业管理区域规划设置的机动车车位（库）应当首先满足业主需要。建设单位不得将物业管理区域内规划的车位（库）出售给本区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车位（库）的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。
除本条规定收费项目外，不得向物业管理区域内停放的车辆收取其他费用。
第九百四十三条：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
物业服务人及业主大会、业主委员会掌握上述物业服务及公共利益相关的信息情况，业主不仅可以依法向业主大会、业主委员会行使知情权、还可以向掌握上述相关信息的物业服务企业主张。
业主主张知情的范围应限于下列《建筑物区分所有权纠纷解释》第十三条的范围，即包括：1、建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；2、管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；3、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；4、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；5、其他应当向业主公开的情况和资料。限于涉及业主合法权益的信息并遵循正当目的原则。
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《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条：业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
（五）其他应当向业主公开的情况和资料。
《福建省物业管理条例》第二十九条：业主大会和业主委员会工作经费的筹集、管理、使用办法，由业主大会决定。业主大会、业主委员会工作经费从物业共有部分经营所得收益中列支，也可以由业主分摊。业主委员会委员的补贴和酬金从业主大会和业主委员会工作经费中支出。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况、上一年度本区域物业共有部位经营所得收益收支明细情况应当定期在物业管理区域内醒目位置公布，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。
业主委员会换届前应当进行资产清查，清查结果应当在物业管理区域内醒目位置公示，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主对清查结果有异议的，经业主大会决定聘请第三方审计机构审计。
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
1、对于小区建筑规划内共有权益的利益主张，因涉及全体业主共同利益的事项，属于业主有权共同决定的范围，业主个人单独行使诉权的，法院一般不予支持。可以由业主委员会代表全体业主提起诉讼或按照法定的“双三分之二”参加以及经参与的“双四分之三”同意的业主以必要共同诉讼提起诉权，此时全体当事人可以推选共同代表人参加诉讼。
2、业主个人无法就共有权益单独提起诉权，但业主个人享有撤销权。若业主大会已决定对共有部分收益进行分配的，遗漏或决定对特定业主不予分配的，属于侵犯该业主合法权益的行为，该业主有权提出参与分配的权利，同时若业主大会决定确实侵害了部分业主的合法权益的，业主有权在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内请求撤销该决定。
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《物权法》第七十八条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条：业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
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