继p2p之后，长租公寓近日也频频暴雷，其中不乏行业领头羊，比如：蛋壳公寓。蛋壳公寓经营模式存在严重弊端，加上CEO被有关部门调查、未融到足够资金、疫情影响，最终资金链难以为继，无法支付房东租金。

根据媒体披露的信息，蛋壳公寓经营模式主要分三步。第一步，高进低出，垄断房源，快速抢占市场。原本月租金为4000元，蛋壳公寓以5000元价格租房，再以4000元转租。第二步，长收短付，积累资金池，撬动高杠杆。为吸引租客采用长租方式，蛋壳公寓会给予折扣优惠。蛋壳公寓向租客一次性收取一年或半年租金，按月付给房东，中间时间差将形成资金池，利用资金池再铺新房源，以此撬动高杠杆。比如，房客一次性支付蛋壳公寓一年租金48,000元，蛋壳公寓只按月支付房东5,000元；剩下43,000元，蛋壳公寓可再租8套房，8套房又得到大概340,000元；340,000元再租67套房······如此循环，杠杠不断往上加。给蛋壳公寓一根竹竿，它可以撬动十几万打工人的家。第三步，租金贷。如果房客无法一次性支付年租金，蛋壳公寓与银行合作，推荐房客去银行贷款，银行将贷款打给蛋壳公寓，房客按月向银行还贷，利息由蛋壳公寓承担。

长租公寓暴雷后，出租人收不到住房租赁企业的租金，房屋被占用。而租客面临被赶出房屋、背负租金贷、要不回已付租金的三重困境。至此，各方受害者为维护自身利益，逐渐走向对抗。

在房东与租客之间，蛋壳公寓扮演二房东角色。转租关系中，次承租人处于弱势地位，这种弱势地位源于合同相对性。出租人与承租人的租赁合同只约束合同双方。同理，承租人与次承租人的租赁合同只约束彼此。在此法律关系链条中，出租人与次承租人之间互不负权利义务，一旦上一环租赁关系出现问题，在此基础上建立的转租关系将岌岌可危。

基于此种弱势地位，法律给予次承租人一定保护，但该保护是有限的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”

该规定实质是次承租人代位承租人支付租金和违约金给出租人，维护出租人与承租人的租赁关系进而维护住承租人与次承租人的转租关系，一旦次承租人选择代付，出租人就无权解除租赁合同。比如承租人的月租金为1000元，而次承租人月租金为1800元，如果承租人违约，次承租人可代承租人向出租人支付1000元租金和500元违约金。代位支付后，次承租人仍有义务向承租人支付300元租金。若违约金为1000元，则代位支付后，超出的200元，次承租人可请求折抵下个月的租金或向承租人追偿。

暴雷后，如果租客想要继续承租，其必须代住房租赁企业支付租金给出租人，或者和出租人直接建立新的租赁关系，这意味着租客要支付双重租金。在转租关系中，次承租人本身就处于弱势地位，而长租公寓的经营模式进一步加深了这种弱势。在三重困境中次承租人，损失不大的人选择认栽，而那些背负租金贷的年轻人孤守无助、手足无措——除贷款外维权所付出的时间和金钱成本也是他们所不能承受之重。

最新消息，作为蛋壳公寓合作伙伴，微众银行于2020年12月4日发布《公告》，同意租客不用继续偿还贷款，“租客与蛋壳公寓完成退租后，与银行签署协议，转让债权，将其预付给蛋壳公寓的租金抵偿贷款，由银行向蛋壳公寓主张债权。”微众银行自担风险，此举令出租人和次承租人都得以喘息。

为整治住房租赁市场乱象，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、公安部等六部委于2019年12月13日推出《住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称“《意见》”），《意见》第八点要求：“开展住房租金贷款业务，应当以经网签备案的住房租赁合同为依据······加强贷后管理，严格审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。”第九点要求：“住房和城乡建设等部门加强对采取“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。”

2020年9月7日，住房和城乡建设部就《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见，《住房条例》第二十三条规定“住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。”第三十八条规定“住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管······” 

住房租赁于社会而言是民生行业，于个人而言关系生存。传统租赁市场，融合互联网思维和金融工具后，与更多社会资源捆绑，烧钱抢占的市场如果不能及时盈利弥补亏损，已绑定的资源将一同陷入泥潭。有关部门要加强事前事后监管，租客租赁时也要多多审查对方的资信及证件材料，谨慎选择一次性支付长期租金以及通过贷款方式支付租金。