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现笔者拟以本律师团队近期办理的其中一件拆迁案为例,简要解析承租人或经营者在征地拆迁中应如何依法有效维权。
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笔者认为,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”、第十七条:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励”,及《福建省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》、《厦门市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》的有关规定可知,政府在征收房屋之时应给予被征收人公平合理的补偿,补偿款项包括:主体建筑物价值补偿、装修补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失费等。故,A公司作为被征收房屋的合法承租人及经营者,根据相关规定及双方租赁合同的约定,A公司理应得到如下几方面的补偿:(一)对房屋主体扩改建增加面积部分的补偿;(二)装修和附属物补偿;(三)停产停业损失补偿;(四)搬迁费用补偿;(五)员工安置费补偿。
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在对案件情况及证据材料进行分析梳理后,本律师团队采取了如下的维权策略:
(一)快速致函拆迁办与相关实施单位,请求在A公司对房屋改造装修部分的价值评估未出具前或A公司未与B房东签订补偿协议前,相关单位不得擅自对案涉房屋进行强制拆除,并协调尽快进场评估、丈量,以保全证据。
(二)向法院提起民事诉讼,同时提出以下申请:1、财产保全申请,即迅速向法院申请查封、冻结B房东于拆迁部门中的征收补偿款项(既避免B房东获得补偿款后转移相关财产,也向其施加巨大的诉讼压力);2、鉴定申请,即针对A公司对房屋改造、装修所投入的成本及附属物的价值进行鉴定评估(以避免因拆迁导致房屋灭失后而无法确定相关价值);3、请求法院出具调查令,至拆迁办处调取B房东与拆迁办所签订的《拆迁补偿协议书》。
(三)调取《拆迁补偿协议书》后,先仔细研究了各补偿条款与房屋相关测绘图,将A公司与B房东应得的补偿款项剥离出来,列明详细的计算方式及图表,核对每部分面积与所对应的补偿款项,做到一一对应,最后以可视化的形式呈现给法庭。其次,收集整理当时装修、改造房屋的相关合同、发票、照片等证据材料,通过改造前后照片对比,证明扩改建的事实与过程,以加强法官的内心确信。
最终,通过开庭与庭后几番洽谈,我们当事人拿到了合理且满意的拆迁补偿款,案件圆满结案。
笔者通过办理数件类似案例,寻其规律,建议承租人或经营者应重点关注如下问题:
1.承租人应与出租人签订书面的《房屋租赁合同》,并核实租赁房屋是否拥有合法产权或批建手续,根据无合法批建手续房屋所签订的合同会被认定为无效,将对后期拆迁补偿产生重大不利影响;
2.在合同中应对租赁期间房屋遭遇征迁时的相关补偿分配作明确约定;
3.承租人应留存对租赁房屋进行改造、装修等投入成本的相关证据,做好存档工作;
4.遇征迁时,承租人应积极通过征收公告或向拆迁部门咨询等方式了解相关补偿方案;
5.在协商无果时,应尽快联系专业律师采取维权措施,以免贻误“战机”。
经营者作为承租人寻求拆迁补偿的战役注定不是一帆风顺的,在争取权益的过程中需要有坚定的立场,切勿因怕麻烦或是被出租人一句“拆迁单位仅对主体结构补偿,未对装修部分作补偿”就打发走,放弃相关利益。同时,亦不能慌乱妥协,在出租人的恐吓之下匆忙签订补偿协议,致使利益受损。最后,要相信法律,通过法律途径寻求救济,维护自身合法权益。
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苏礼墩法律团队主要成员