林琬琳律师：分享一个案例。某售楼处的广告标语是“名校云集，让您无忧”，同时在楼盘销售示意图中，用醒目的红色五角星标注某学校，加上售楼小姐在介绍楼盘概况时往往会使用类似于“距离我们小区步行五分钟就是某知名学校”的言论，此时购房者很容易陷入开发商所营造的广告圈套，冲动之下购买房产后却发现与该小区相邻的实际上一共有三所小学，而最终该小区就读的小学是哪一所暂无法确定。

海蕾主播：林律师刚才所说的这个广告圈套，确实很容易中招，那这种情况下该如何处理，是否能够起诉开发商呢？

张集森律师：是否能够起诉开发商不能一概而论，在此先普及一下相关的法律规定。最高院发布的《商品房买卖合同司法解释》第三条规定了，商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

林琬琳律师：根据上述规定，起诉开发商承担违约责任，至少需要具备以下三个条件，缺一不可：1、开发商的详细说明和允诺的范围必须是规划范围内的；2、开发商作出的说明和允诺需要具体确定；3、开发商作出的说明和允诺需要对房屋价格产生重大影响。

张集森律师：结合上面林律师提到的例子，首先，标注红色五角星的小学，大概率不属于规划范围内；其次，开发商只是陈述性介绍小学和小区的距离，并没有作出就读的承诺；最后，该小学的确可能对房子价格产生一定影响，但是否构成重大影响实际上尚有争论。从普遍性的角度而言，房子的目的是居住，不能因为购房者个人认为其目的是就读名校，就直接判定学区条件能够对房屋价格产生重大影响。在具体的案件处理过程中，法院或仲裁机构需要结合开发商卖房时对外发布的广告内容和陈述的信息来认定开发商是否有存在误导性宣传或虚假宣传的情形，如果小业主能够提供完整的证据链证明开发商存在虚假或误导性宣传的行为，则开发商可能需要承担一定责任；反之如果没有完整有效的证据来证明开发商的宣传行为存在瑕疵，则可能无法要求开发商承担责任。总而言之，房子毕竟是一个高价值资产，大家在认购时一定要理智、谨慎，可不像网上购物一样冲动。

林琬琳律师：的确，上面的例子中开发商的广告行为可能有涉嫌违反广告法，但这是属于行政主管部门的处罚范畴，不属于购房者和开发商之间民事法律关系的范畴。不过主持人也不要心急，上面提及的案例还有别的变化形式，比如开发商在小区范围的广告意图中标注了一个幼儿园，还附上括号“规划建设中”，并且售楼小姐的陈述是“本小区配套建设一所幼儿园”。倘若交房后，承诺的幼儿园并未成立，此时因为开发商作出的承诺范围是在小区范围内，也即规划范围内，同时承诺的内容具体明确，也可能对房屋价格产生一定影响，因此购房者向开发商主张承担违约责任，并被法院支持的可能性较大。

海蕾主播：一个几乎相同的案例，仅细节处稍做改动，就可能产生截然不同的结论，那么我还有一个问题，刚才第一个情况下张律师说是否就读名校对房屋价格能否产生重大影响仍有争议，但第二个情况下林律师又说幼儿园是否配套对房屋价格可能产生一定影响，这两个结论是否有矛盾呢？

张集森律师：这是不矛盾的。名校是属于小区规划范围外的，也就是说这个名校不是这个小区的配套设施，但幼儿园是属于小区范围内的，购买这里的房子，必然能够使用配套的幼儿园，配套设施对房产的价格产生影响，这是毫无争议的。此外，还有一个误区也需要跟大家纠正，小学属于义务教育，入学政策是由教育行政主管部门决定的。目前学区房的价格畸高，全国各地包括北京、上海、深圳等地均出台了各种政策以限制学区房炒作问题，因此大家在购入房产的时候，还是应当理智选择，客观分析，切勿听信房产销售简单的口头介绍。

海蕾主播：的确，房子作为一个超大价值的消费商品，大家还是要谨慎且理性的选择。现在的房产销售竞争十分激烈，开发商都八仙过海各显神通，为了让购房者看中自己的楼盘，在精装修上火力全开，什么全屋智能系统、紫外线消毒系统、厨余处理器等各种各样的高科技玩意让人眼花缭乱。

林琬琳律师：的确，近几年精装房交付变成大势所趋，探究精装修房出现的根本原因，我们不难发现，一方面是因为毛坯房交付后，小业主进行二次装修时容易产生噪音、污染和安全问题，另一方面是因为土地成本水涨船高，开发商交付毛坯房的利润空间较小，因此也就出现了精装房。

海蕾主播：林律师很直白的说出了精装房产生的背景，在这样的背景下，我们老百姓就不得不担心，万一出现了精装修质量问题或者交付的精装修与样板房展示的效果不一致时该如何维权？

张集森律师：要解决交付的精装修房屋的质量标准问题，就需要先厘清什么是叫精装修房？其实精装修房是相对于毛坯房而产生的一个概念，它并不是一个严格意义上的法律概念。根据住建部发布的《商品住宅装修一次到位实施导则》第1.1.2条“商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅”。目前，我们所说的精装修房，实际上是装修较为完善的全装修住宅，它应当符合的强制标准有以下两个：1、固定面的全部铺砖或粉刷完成；2、厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。在具备了以上两个标准基础上，开发商另行提供的例如全套智能化家居设备、洗碗机、消毒器等都不是法律规定的强制性标准，而是开发商另行和购房者就房屋装修事项达成的约定。

林琬琳律师：厘清了精装修房的定义后，我来跟大家分享一个案例。A先生在参观了样板房后，购买了某楼盘，但是两年后交付时候，发现精装修的质量堪忧，包括卫生洁具是不知名的杂牌、原先样板房展示的中央空调系统、全屋净水系统都没有配备，A先生十分愤怒，想找开发商理论的时候还发现售楼处已经拆除，原先的样板房也不复存在，此时的维权之路十分困难。

海蕾主播：是呀，现在很多售楼处在交房的时候都改成了小区内的会所或者是物业服务中心，当时的样板房早就不存在了，这时候该怎么办？

张集森律师：接到A先生的咨询后，我们首先让A先生向我们提供与开发商已经签订的《商品房买卖合同》以及全套的文件。但是A先生除了买卖合同，其余资料都没有保存。在我们查阅了已签订的合同时，我们发现关于装修的约定十分模糊，仅仅笼统的表述为“精装标准”。关于开发商应当交付的屋内设备、设备的品牌都没有约定。其次，我们询问A先生，是否保留了相关的销售广告或关于样板房的照片、视频资料等，但是因为购房和交房的时间间隔长达两年，A先生没有留下任何资料，我们分析后认为本案中A先生可提供的证据较少，不建议A先生提起诉讼向开发商索赔。

热心听众1：我买的也是精装房，交房配备了净水器。结果去年，就是20年中旬的时候这个净水器居然水管裂开了，导致我家发大水，地板、墙纸、还有部分沙发都被水泡坏了，然后因为水管裂开的时候我家里没人，都不知道过了多久了楼道都有积水了，物业给我打电话，然后我又让家里人赶紧回去处理，所以导致这个大水还把隔壁家都淹了，隔壁的墙纸、踢脚线都坏了。那这个情况下，我联系开发商，开发商就派人来换了新的净水器，但是对我家的损失，还有邻居的损失，开发商都置之不理。

林琬琳律师：您好，您陈述的这个情况来看，净水器水管破裂导致的损失还是比较大的，那么需要跟您确定一下，交房时间是什么时候？净水器的水管破裂的时候，是否还在保修期内？

热心听众1：交房是19年12月份的时候，破裂的时间是20年5月份，这个应该是在保修期内的吧？

林琬琳律师：好的，因为出现问题的部位是开发商安装的净水设备，净水器的保修年限一般会在合同或《住宅质量保证书》中进行约定，一般来说至少应当约定一年的保修期。从您说的情况来看，大概率是出于净水器的保修期内的。

热心听众1：那在保修期限内，开发商就更换了净水器后没有进行任何的赔偿，我家后来换墙纸、木地板各种东西的费用差不多5万元，我们为了装修还搬出去租房了一段时间，此外，邻居家整理和赔偿我们也花了3万元，这前前后后差不多有10万块的开销了，这笔费用我们自己承担我觉得十分不合理。

张集森律师：关于您说的，开发商只更换了净水器，没有对您房屋的损失还有给您邻居造成的损失承担任何赔偿责任，我们认为这一点来说开发商是没有尽到赔偿义务的。根据《商品房买卖合同司法解释》第十条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”因为您购买的精装房，开发商安装的净水器水管破裂，已经导致您正常居住和使用，据此您可以要求开发商承担赔偿责任，赔偿的范围包括您刚才陈述的修复自己房屋设施的费用、房屋无法使用期间您另行租房的费用、赔偿邻居的合理费用等。

热心听众2：刚才你们讲的关于样板房的问题，我就实际遇到了。参观样板房的时候，我是非常仔细的听销售的讲解，然后我有拿出手机想要拍一下，但是销售说样板房是不允许拍摄的，还指了指墙上的标识确实是写了禁止拍摄，所以我也就没拍。那交房时间大概是一年半以后了，我发现说房屋配备的卫生洁具、厨房设备都是不知名的小品牌，也不知道质量怎么样，会不会出现问题，我跟销售询问，销售说他们的交付标准就是配备这些设备，没有承诺过是什么品牌。现在一年半过去了，我也没有证据，我觉得是销售欺骗了我，这怎么处理呢。

张集森律师：你说的这个问题，还要结合你所签订的合同以及刚才我们向听众强调的开发商应当交付的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》中是否有关于设备品牌的相关约定。如果你在合同中，或者《住宅使用说明书》有看到明确的品牌的约定，那么你可以去查询交付的房屋的洁具、厨房设备的品牌和合同约定中的品牌之间的差价，并且向开发商主张返还两个品牌之间的差价。当然了，每个品牌的卫生洁具、厨房设备会有多种型号的产品，两个不同的品牌进行价格对比，价差可大可小，但是总体而言如果有明确约定了品牌，而开发商交付的不符合合同已经约定的品牌，购房者即可以要求开发商更换或者补偿差价。

热心听众2：你说的这个合同，当时签合同销售就很明确说了什么都不让修改，只需要签字就可以了，我估计合同里是没有写品牌的。那如果没有详细的品牌约定，怎么办呢？毕竟当时样板房是销售不让我拍的，不然我肯定会有视频证据，我觉得样板房既然是开放给我们参观的，那肯定展示的样子就应该是交房的样子，是吧？

林琬琳律师：您说的这个，的确样板房展示的品牌应当作为交付标准的参考，但您遇到的问题的核心争议在于样板房所展示的装修标准的举证责任问题，这个问题目前在司法层面仍然有争议。有观点认为，主张参照适用样板房标准的购房者应当证明样板房的标准；但也有观点认为样板房的封存义务应当由开发商承担。目前福建省尚无相关规定，但参考江苏省高级人民法院民事审判第六庭印发《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第二条第5点“对当事人约定装修质量要求的认定，一般应依据商品房买卖合同、装修合同、装饰装修标准确认书、补充协议等书面合同的内容予以确定。不能确定的，结合商品房销售资料如广告宣传情况、样板房设置情况等以及房屋装修施工资料如装修材料清单、装修材料价格等载明的内容综合认定。”以及第三点第10条“出卖人作为商品装修房的提供者，应当持有装修施工合同、装修施工图纸、材料设备采购合同等证据。以样板房为装修质量交付要求的，出卖人还负有封存样板房以及说明样板房质量的义务”的规定，倘若您认为卫生洁具的品牌价差巨大并且确实拟通过诉讼方式主张的话，可以考虑参照江苏省的规定，要求开发商提供样板房的视频资料。

热心听众3：我今天就是想问下那个关于小区配套幼儿园的问题。刚才前面的节目我有听律师说，如果开发商承诺建一个配套的幼儿园，但是交房的时候没有幼儿园，就属于违约，我记得是这样的。那如果我买的房子出现了这个情况，就是交房发现幼儿园没建，因为我当时卖掉原来的那个房子来买新楼盘，就是考虑到他配套一个公办幼儿园，那交房后幼儿园没有建，我可不可以退房呢？

张集森律师：您说的这个情况其实是涉及到开发商没有兑现配套建设幼儿园是否属于根本违约，并且能否解除合同的问题，让我逐一给您分析。首先您说的退房，从法律层面理解就是您想要解除合同，房子退还给开发商，开发商返还您购房款。但是合同解除是需要具备一定条件的，根据《民法典》第562条，合同解除需要当事人协商一致，或具备明确的合同约定。显然您应该没有与开发商协商过退房的事项吧？

热心听众3：我跟开发商提过，但是他们不同意，他们说合同没有约定可以退。

张集森律师：是的，那么在没有约定的情况下，我们再来看您是否符合合同解除的法定条件。根据《民法典》563条，以下五种情形可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。这五种情况用通俗的语言概括理解，就是指出现根本违约的情形，导致房屋买卖合同的目的不能实现。

热心听众3：我觉得没有配备幼儿园，我买这个房子就没有意义了，这很显然属于目的不能实现吧？

林琬琳律师：刚才前面的节目里，张律师曾经说过，这个房子从普罗大众的角度而言是用来住的，也就是说你们双方签订的商品房买卖的合同的目的是使得购房者用金钱购买一处住宅，具备居住和使用的功能。至于您说的小孩读幼儿园的情况，这可以理解为房子的附加价值。开发商没有按照承诺配套建设公办幼儿园，不会导致您无法居住这个房子，但根据前文的分析，如果这个幼儿园的承诺是在用地规划范围内，并且明确的发布在销售广告或直接写在合同里，那开发商需要为自己没有配套建设幼儿园的违约行为承担一定责任。