海蕾主播：新闻招手停给大家带来热点新闻事件的相关法律知识分享，也已经走到了第十二期，我们这一期为大家带来的是与商品房买卖合同有关的开发商逾期交房问题和因住房公积金政策调整引发的合同纠纷问题。开发商逾期交房，很多购房者经常碰到，感觉好像很普遍的样子？

李志鹏律师：是的。从最高人民法院裁判文书网查询可以看到，以商品房销售合同纠纷案由进行初步检索，福建省近三年有13611起案件，其中涉及逾期交房的有3219件，约占23%。逾期交房，顾名思义，就是指购房人与开发商签订商品房预售合同或现售合同后，开发商未能在合同约定的时间向购房人交付房屋。关于交房时间的问题，看起来很简单，但涉及问题其实很多，如开发商交房时，双方对交付条件有争议，交房时间怎么算？又如购房者认为房子质量有问题，拒绝收房，这时候交房时间怎么算？再如开发商经常以台风、重要会议导致施工管制等主张不可抗力免责，是些理由能否成立？等等，这些都是跟逾期交房密切相关的问题。

海蕾主播：那我们先来聊一聊交房条件对逾期交房的影响吧。据我所了解，商品房买卖合同中经常出现约定的交房条件与法律规定的不一致，导致消费者拒绝收房，两位先帮忙分析一下这方面的法律问题。

卢泽潇：涉及到商品房交房条件的法律法规主要有：《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。

有关交房条件的约定条款，住房和城乡建设部、原工商总局印发的《商品房买卖合同（预售）示范文本》(GF-2014-0171)第九条就商品房交付条件约定：该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已经取得房屋测绘报告；以及若商品房为住宅的，还应当提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》（即“两书”）。

同时，上述《商品房买卖合同（预售）示范文本》第十条还购房者与开发商就基础设施设备（如供水、排水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络）和公共服务及其他配套设施（如小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位车库、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校等）作出选择性约定。

基于法律法规的规定和示范文本的约定，如果购房者签订的《商品房买卖合同》进行了如上的约定，房地产开发企业在商品房售出后，在取得以上约定的条件后，才能通知交付给买受人。如果在合同约定的期限内，未取得以上约定的交付条件的，开发商就应当承担延期交房的责任，如果开发商在未取得以上约定条件的就通知买受人收房的，买受人有权拒绝开发商的收房要求，且由开发商继续承担延期交付的责任。同时，购房者与开发商可以约定高于上述示范性文本所约定的交付条件，但是不能约定低于示范性文本的交付条件。

海蕾主播：谢谢分享。讲完了交房条件问题，我们现在来讲讲房屋质量问题。如果购房者在验房时认为商品房存在质量问题，拒绝收房，导致的逾期交房责任谁来承担？

卢泽潇：我们同样的，还是先来聊一下法律规定。《商品房销售管理办法》第三十五条规定买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第九条规定因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；第十条规定因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

从这些规定我们可以看出，如果房子出现主体结构质量问题，或其他严重质量问题导致无法正常居住使用的，购房者可以拒绝收房，甚至是解除合同，要求退还购房款。如果只是一般的瑕疵问题，购房者只能要求开发商承担维修责任，不能作为拒收房屋的理由。我这边可以举一个在我们厦门发生的案例。

2013年2月，黄先生与某房地产公司签订一份《厦门市商品房买卖合同》及附件，约定黄先生向公司购买思明区厦禾路一处房屋，该房产系预售商品房，约定出卖人应在2015年9月30日前交付。2016年6月，公司通知黄先生办理交房手续后，黄先生与公司进行房屋交接验收，双方于当日签署的《交接验收表》载明房屋不少部位均存在不同程度的质量瑕疵，主要包括部分部位木饰面需补漆、部分木作破损、磕伤等，并注明所有铝合金窗框均需重新打胶，业主认为密封性及防水性太差，墙纸需更换。黄先生因上述质量问题拒绝接收讼争房屋。此后，公司对讼争房屋进行维修，2016年10月8日再次前往检查验收时，发现绝大部分质量问题都未得到明显整改。且因要求维修窗户未整修，此次所有房间漏水严重，每间房间都有干掉的大面积水渍，木地板大面积泡水，其一客卧已由窗户漫到接近门口的洗手间，窗户密封性存在明显不足，窗户一侧墙纸明显起褶皱、脱离墙面。最后房屋2017年2月才交付给黄先生。

厦门市中级人民法院认为：黄先生虽曾于2016年6月办理收房手续，但因讼争房屋存在质量问题，黄先生并未予以接收。虽然2016年6月的《交接验收表》中所记载的瑕疵内容尚不足以完全影响整体居住使用，但公司在黄先生要求整修房屋后，并未及时履行其维修义务，亦未通知黄先生接收房屋，导致此后房屋质量问题的进一步扩大，并实际影响此后黄先生对于讼争房屋的居住，直至2017年2月讼争房屋才实际交付给黄先生。讼争房屋系住宅，公司怠于履行维修义务导致质量问题进一步扩大，而黄先生也因房地产公司的修复而未实际使用该房屋，故黄先生要求开发商对修复期间造成其无法入住的经济损失进行赔偿，合理有据，应酌情支持。

李志鹏律师：从这个案例我们可以看出，虽然一些小瑕疵不能作为拒绝收房的理由，但开发商仍负有及时维修的义务，如果开发商拒绝维修或维修不当，造成损失扩大，或是购房者一段时间内无法正常使用房子的，仍要承担损失赔偿责任。

卢泽潇：我这边还要强调一点，房屋存在严重质量问题并严重影响正常居住使用的，但双方约定房屋质量问题不影响交房且购房人已实际收房的，购房人可请求解约退款，开发商不承担逾期交房的违约责任。

海蕾主播：房子不是一般的商品，正常人一辈子买房的机会也不是很多，大家都希望买房后能住得舒心，但是一套好好的新房，虽然大毛病没有，但小毛病不断，让人很糟心。

李志鹏律师：是的，所以选择商誉度好的开发商很重要。而且就厦门十多年来房价一直上升的现实情况来看，购房者如果选择退房，那损失就更大了。

海蕾主播：还是另外一个问题，就是在购房者向开发商主张逾期交房责任时，开发商基本上都会以台风、某重要会议导致交通或施工管制等，属于不可抗力，主张免责，两位律师对这个问题怎么看？

卢泽潇：开发商提出的免责抗辩事由一般包括两大类，一是不可抗力事由，二是第三人导致逾期的事由。具体情形有：

1、灾害性天气造成逾期交房，如天灾、地震、海啸等。一般的降雨天气或者某段时间降雨偏多的气候等，因为不属于不可预见的自然事件，故不构成不可抗力，对于有资质有经验的房地产开发企业来说，应当对其开发项目所处地区的气候条件及其可能对工程施工及交付造成的影响有所预见，并且应当据此安排施工工期，避免影响，确保按期交房。如果天气的恶劣程度达到超出正常预期的情况下，则应当认定为属于不可抗力的灾害性天气。如2008年的异常冰雪天气造成的冰灾、2016年的台风莫兰蒂等。

2、突发性公共卫生事件造成逾期交房。如去年爆发的新冠肺炎疫情系开发商在签订房屋买卖合同时无法预见，且在合同履行过程中不能避免、无法克服的突发性公共卫生事件，其符合不可抗力成立的要件，实践中很多楼盘工地因疫情防控被迫停工或因人力、材料等短缺，工期正当顺延，确实对严重的影响了工期。如开发商能够证明逾期交付行为与疫情防控这一不可抗力之间具备直接因果关系，则依法亦能免除逾期交付的违约责任。

3、政策法规变化造成逾期交房。在开发商与购房人签订购房合同后，政策法规的变化属于开发商不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如，政策变化导致验收期间延长。

除前述情况外，开发商往往还会主张因第三人原因造成的逾期交房应予免责。特别是在厦门，开发商还会提到马拉松赛、九八贸易洽谈会、高考、中考等事由对工期的影响。

海蕾主播：能不能也举个例子说明一下？

卢泽潇：在厦门市中院2019年审结的一起二审案件中，2014年9月，李先生和赖女士签订商品房买卖合同购买了翔安区一个楼盘房产，约定交房时间：2016年12月31日前。但是该房产实际于2017年6月才交付，发生了逾期交房的问题。开发商就逾期问题，提出了一系列抗辩事由主张可以延期：

1、主张因台风莫兰蒂延期90日。法院认为：公司在同一项目的另案审理中曾自认因“莫兰蒂”台风导致停工7天，其提交工程签证单、补充协议、工期延期申请报告等主张工程的门窗及公共配套设施等需进行修复，应合理顺延工程工期，但修复门窗等并不必然导致工程需顺延，故以上证据无法推翻其此前自认，公司以此要求顺延交房期限依据不足，不予采纳。法院最后认定因“莫兰蒂”台风导致的顺延交房期间为7天。

2、开发商主张因工地停水应予延期。开发商提交了《厦门水务集团的说明》及停水证明，但是法院认为：虽可证明施工中由水务集团供水，但停水情形须与施工日志、监理日志相互印证。公司提交的施工日志、监理日志确实存在部分监理日志缺少监理工程师签名、同一人的签名笔迹似有不同等情况。审理中，公司仍未通知施工人员、监理人员到庭接受质询，故施工日志、监理日志的真实性无法核实，合同约定的可顺延交房期限的事由缺乏实际停工的事实予以佐证，公司以停水为由请求顺延交房期限无充分证据予以佐证，该主张法院不予采纳。

3、开发商主张因燃气公司等第三方的原因导致市政燃气未接通，从而影响消安防验收，这段时间应予延期。法院认为：《住宅建设项目管道燃气设施建设的通知》明确规定对于“市政燃气管道暂未覆盖区域的住宅建设项目，先以瓶组供气方式过渡”。本案讼争房产即属于市政燃气未覆盖区域。公司作为开发企业，应对市政规划进行充分了解，其上诉主张无法预见市政管道施工对通气的影响缺乏事实和合同依据。燃气公司作出的《关于某项目燃气施工通气的情况说明》载明“因贵司景观占压庭院管，无法及时验收移交”，证明开发公司对燃气施工存在过错。所以，最后法院认为开发公司关于燃气未通气导致延期交房的主张无法成立。

海蕾主播：从这个案例来看，似乎开发商也没办法随便编个理由就能免除逾期交房责任。

李志鹏律师：是的，开发商是否存在免责，一般法院会根据其主张的免责事由是否可以预见，以及是否能提交相应的施工日志等应证材料来综合判断。

海蕾主播：聊了如何判断开发商逾期交房，接下来说说如果确定逾期交房了，那么开发商应承担什么样的违约责任呢？

卢泽潇：一般合同会约定如果开发商逾期交房，因按日支付逾期交房违约金，且超过一定期限，购房人有权解除合同。

根据现行的《民法典》及原《合同法》，违约责任主要是一种损失弥补的责任，某些情况下也兼具惩罚性的作用，但是损失难以确定。故在因逾期交房产生的商品房买卖合同纠纷中，确定了开发商构成逾期交房之后，常见的争议就是违约金的计算标准是否应予调整的问题。

可能现实生活中，我们购房人经常遇到的情况是，实际损失很难证明，在追究开发商违约责任的时候，通常主要的依据就是合同约定的违约金计算条款。但是商品房买卖合同一般是由开发商提供，开发商为规避自己的法律责任常常会将逾期交房的违约责任计算标准约定得很低，购房人主张法院调高违约金。同时，由于逾期时间较长等原因，开发商也可能主张，违约金过高，请求法院调低。

一般法院会基于以下因素来考虑合同中约定的逾期交房的违约金是否需要调整：

（1）谁主张谁举证，由主张违约金过高或过低的一方承担举证责任。如购房人主张违约金过低，则由购房人来提供证据证明损失情况，即购房人负有举证义务，若无法完成举证责任，则依法应承担不利后果。如开发商主张违约金过高，则通常由开发商承担举证义务。

（2）开发商与购房人权利义务是否对等。例如有案件合同约定开发商逾期交房的，按日向购房人支付已付房款万分之0.1的违约金，但合同约定的购房人逾期付款的违约金也是按日万分之0.1计算，比率相同，故判决认为不构成合同约定的开发商逾期交房违约金过低的情形。同样的，如果合同约定逾期付款违约金以购房款总金额按日万分之五计算，而逾期交房的违约标准为日万分之0.01，就明显不对等。

（3）法院比照一定的标准做出认定。如约定违约金相比于同期贷款利率来说是否明显过低；或者约定违约金相比于同地段、同面积房屋租金是否明显过低；

（4）约定的违约金是否能弥补购房人的实际损失；

（5）其他按照一般常识判断或综合因素来考虑。

最后法院对违约金的调整，也主要是参照租金、利息或者是酌情自行调整违约金比例这几种方式来处理。

一般约定逾期交付违约金以房屋标的金额按日万分之一到三会被法院认为是合理的标准，但具体需要结合合同约定及实际情况判断。

海蕾主播：我们接下来聊一聊住房公积金政策调整对订立、履行商品房买卖合同的影响。我们都知道，今年因为政府加大对房地产市场调控力度，住房公积金贷款额度降低了，而且据说公积金现在已经没有额度了，连公转商的额度也没有了，碰到这种情况，万一购房者想要公积金贷款买房怎么办，会产生什么法律责任吗？能不能主张不可抗力？

卢泽潇：我们都知道不可抗力可以作为免责，甚至是解除合同的事由，但还有另外一个法律规定的事由也可以作为免责解除合同的理由，那就是发生“不可归责于当事人双方的事由”。限贷、限制使用公积金贷款、限购政策等，就属于这类事由。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2021.1.1) 

第四条  出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第十九条  商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

这边必须强调的是，认购、订购、预订或者签订买卖合同必须是发生在不可归责于当事人双方的事由出现之前，才可主张退定金、房款、解除合同。因一方当事人迟延履行,致使房屋买卖合同受房地产调控政策影响无法继续履行,守约方请求解除合同并赔偿损失的, 应予支持。

海蕾主播：如果合同中约定无法获得银行贷款，购房者应在一定时间内补足房款的，也可以主张不可归责于当事人双方的事由吗？

卢泽潇：不行，如果买卖合同约定即使买受人无法获得银行贷款也应当支付房款的,不因房贷政策调整而免除买受人未履行付款义务的违约责任。

李志鹏律师：对于公积金贷款政策调整导致的合同签订和履行问题，我归纳几点要点，希望听众朋友们牢记：

1、适用“不可归责于双方当事人的事由”的前提是双方明确约定了使用公积金贷款作为支付方式。

2、公积金贷款政策在双方约定的办理贷款期限之前，即双方无其他违约责任，仅是因公积金贷款政策变更导致合同无法继续履行的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第十九条的规定，出卖方应返还购房款本金及利息或返还已收取的定金。

3、如因一方违约导致未能在双方约定的期限前办理贷款手续，此后公积金贷款政策变动导致合同无法继续履行或继续履行将使守约方遭受损失的，应由违约方承担违约责任，赔偿损失。如因双方违约导致未能在约定期限前办理贷款手续的，应根据双方的过错承担确定双方的违约责任。

4、除公积金贷款外，其他房地产的调控政策，如限购、限售、限贷等，亦属于“不可归责于双方当事人的事由”。

海蕾主播：感谢两位律师今天带我们分享了这么多精彩的内容，因时间关系，我们今天只能先聊到这，再次感谢两位律师今天来到我们的直播间，下期再见。