海蕾主播：随着物权编解读的不断推进，本期主题为业主的建筑物区分所有权与相邻权，相邻权的概念比较好理解，关于业主的建筑物区分所有权，两位律师能否用通俗的语言为我们解释一下？

陈芳芳律师：好的，业主的建筑物区分所有权听着非常概念化，通俗来说就是我作为一栋建筑物中其中一户房屋的所有权人，所享有的各项权利（再通俗一点说，我是这栋房子中的其中一户人家，我在法律上享有什么样的权利）。大家知道，我们现在的房子都是多层或高层，我们一般只购买其中一部分，如此一来就产生了一幢不可分割的建筑物切割成多部分成为多人所有的，那么，不同的主体就其购买的房屋享有单独的所有权，即建筑物区分所有权。根据民法典271条，建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共同管理的权利。对于共有部分，业主可以自行管理，也可以委托物业公司进行管理。简单来说，业主的建筑物区分所有权是一个复合型权利也就是业主对专有部分享有专有权+对共有部分享有共有权+共同管理权，的三者之和。

苏腾云律师：我补充一点，海蕾主播和听众朋友们耳熟能详的业主的概念其实是来自于我国香港特别行政区，《香港建筑物管理条例》中规定，业主就是指所有权人。随着内地房地产市场的发展，业主这一称呼慢慢传入我们内地，成为了房子产权者的代名词，并最终为法律法规所承认。虽然《民法典》没有对业主的身份界定予以明确，实践中，除了经登记原始取得所有权的人以外，还包括依据生效法律文书、继承或受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人。同时，还有一种情况比较特殊，就是在商品房买卖过程中，房屋买受人在合法占有使用专有部分的情况下，因办理所有权登记，也应认定为业主。

海蕾主播：刚刚陈律师提到的建筑物区分所有权里包括对“共有部分”的权利，那么共有部分包括哪些呢，比如小区范围内的绿地、道路、儿童游乐场是不是都属于业主共有呢？

陈芳芳律师：这个问题不能一概而论。根据《民法典》第274条，小区内的道路原则上属于业主共有，但如果小区内部道路属于城镇公共道路的话，则不属于业主共有，管理上也由市政部门管理。小区范围内的绿地权属一般来说存在三种可能，一是业主共有绿地，二是个人绿地，三是城镇公共绿地。只有除开个人绿地和城镇公共绿地外的小区范围内的绿地，才属于业主共有。儿童游乐场如果是小区规划内的公共场所或公用设施，则属于业主共有。

苏腾云律师：去年厦门地区的一则案例就很有代表性。厦门某业委会起诉开发商，诉请法院将三万多平方米的绿化带游泳认定为业主共有。一二审法院均认定：案涉泳池具有构造上的独立性，能够明确区分，具有利用上的独立性，可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体，故属于专有部分。讼争游泳池的规划、兴建、竣工均发生在《物权法》施行之前，当时的法律和司法解释未对建筑物区分所有权问题进行明确规定；且《物权法》第七十三条也并未明确将“游泳池”列明为该条款所规定的“共有部分”；其次，这个案件中各方争议的游泳池面积没有摊入公用建筑面积，也没有证据证明讼争游泳池的建造费用计入了商品房的房价成本，所以不能仅以游泳池是小区配套设施、有公共使用功能就当然认定它必然就归小区业主共有。另外，业委会也没有举证证明开发商与买受人签订的《商品房买卖合同》曾约定讼争游泳池归小区业主共有，因此业主也未通过约定方式取得讼争游泳池的所有权。这个案件给我们听众们的提示是，即使开发商在楼盘营销中承诺配有泳池供业主使用，并不能证明开发商认同泳池的产权归属于业主们共有，还是要以购房合同的约定为准。

海蕾主播：听完两位律师的解读，我们对专有权和共有权的认识又深入了不少。随着厦门地区机动车数量不断攀升，市区停车难的问题更加凸显。常常会听到大家吐槽“开车五分钟，停车半小时”，那么，法律上有没有规定小区范围内的车位和车库归谁所有呢？

苏腾云律师：是的，据统计，截止至2020年上半年，厦门市汽车保有量138万辆，按当前城市停车泊位占机动车保有量最低比1∶1.1的要求，停车泊位缺口超过52.4万个。车位、车库所具有的使用价值和商业价值越来越为人们所重视。根据《民法典》第275条，小区车位车库的归属应该分情况讨论。首先，小区内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，应当依据合同确定。比如业主通过出售或附赠取得车库车位的，经依法物权登记后，所有权归属于业主。若业主通过与开发商签订租赁合同使用车库车位的，此时，所有权属于开发商。其次，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、属于业主共有并共同管理。

海蕾主播：的确，我们也有关注到，近年来很多小区利用人防空间为小区业主设置停车位，来缓解“停车难”的问题，那么从法律角度看，人防车位的产权归谁所有？是可以租赁买卖的吗？

陈芳芳律师：是这样的，小区的车位大致分为以下三种：产权车位、公摊车位以及人防车位。产权车位主要是指开放商自建的地下车库，且开发商单独取得车库产权。公摊车位是指车位面积已经列入公摊面积的车位。根据《民法典》第275条第二款规定，占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。人防车位是指在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下，战时可用于人防工程的地下室，平时可做车库供业主使用的车位。人防车位原则上属于国家所有，但使用权、管理权和收益权属于投资人。我们国家《人民防空法》第五条规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。所以说，根据规定人防车位的使用、管理及收益权的归属，应遵循“谁投资、谁受益”的原则。在具体判断性质的时候，主要考虑几个方面，比如“建设成本是不是已经列入小区商品房建设成本”、“面积分摊有没有实际摊入小区业主的分摊面积”。实践中，人防车位一般不会被计入公用建筑面积，它的建筑成本由开发商承担，那么根据“谁投资、谁受益”的原则，开发商可以保留该车位的管理及收益权。但是，如果人防车位建筑成本最终计入房价且面积亦由业主分摊，则其收益权就应当属于全体业主。

苏腾云律师：友情提示，由于人防车位在租赁、交易、产权登记等方面均有一定限制性规定，消费者应及时了解小区人防车位的租售政策，必要时应咨询当地人防或不动产交易部门确认车位权属，避免遭受不必要的经济损失。

海蕾主播：听完上述介绍，我们都了解到建筑物区分所有权是一个复合型权利，包括三个部分。众所周知，小区里除了业主与业主之间，业主与物业之间发生的纠纷，可能还存在业主与业主委员会之间的纠纷。那么，苏律师能不能给我们介绍一下实践中如何去保障业主的共同管理权呢？

苏腾云律师：好的，业主、业主委员会与物业是小区的三大主体，实践中必然存在业主不满意业主大会或业主委员会作出的决定而发生纠纷。比如，业主委员作出的聘请物业服务企业的决定通过时，有人支持也有人反对，但无论业主是否参加业主大会或者是否同意业主大会的决定，只要这个决定是经业主大会或者业主委员会依照法定程序通过的，就对业主产生法律约束力。但是，尽管法律赋予业主大会聘请、解聘物业公司的权利，但是并不意味着该项权利可以被任意行使。法律同样赋予了小区业主以业主撤销权——也就是说，对于业主大会或业主委员会作出的决定侵犯业主合法权益的，业主可向法院提起撤销该决定的权利。

海蕾主播：说到物业，小区业主一定绕不开的话题就是物业费的交纳，有些居住在一楼的业主说居住在一楼从不使用电梯，于是不愿意交纳电梯维修费，有道理么？

陈芳芳律师：这个是没有法律依据的，根据《民法典》第273条，业主不能以放弃共有部分权利为由不履行对共有部分的义务。在购买商品房的时候，已经把该部分的费用换算至房价中，低楼层的价格与高楼层的价格不一样也基于此。所以，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用。同理，在北方城市集中供暖情况下，业主不得以不在此居住为由，不交纳暖气费用。关于物业费的交纳，此次民法典在合同编新增的一种有名合同就是物业服务合同。民法典第944条第二款规定：业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。从中可以看出，业主逾期交纳物业费，物业服务人应先进行催交，业主在合理期限内仍不支付，物业服务人才可以提起诉讼或者申请仲裁。在此同时也提醒物业服务企业，应合法催交物业费，不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交，同时保留好催交的相关证据以备诉讼。

海蕾主播：如果业主按时交纳物业费，小区外墙脱落、电梯出现问题时，依据常理是否应当由物业公司负责呢？

苏腾云律师：电梯等共有设施设备出问题也应区分看待。日常保养的工作，属于日常物业管理的范畴；如维修、更新、改造，符合维修资金使用范畴的，应通过申请使用维修资金解决。外墙脱落等公共部位出现问题，保修期内可向物业服务企业或业委会进行反应，由其协调建设单位进行维修；保修期外的，可由物业服务企业及业委会申请使用维修资金解决。

推行垃圾分类后，垃圾分类桶自然老化破损及更新改造问题也愈发凸显，市建设局明确物业管理区域垃圾分类投放设施设备等，可以用专项维修资金购买和修缮的，应当优先从日常专项维修资金，也就是通常所说的“小公维金”中列支。据了解，我市是全国少数几个仍保留“小公维金”的城市，“小公维金”一般由业委会或物业服务企业代收管，按照相关规定制度使用，同时需定期公示收支情况，所购买的设施设备权属也属于相关业主。

海蕾主播：嗯嗯，陈芳芳律师、苏腾云律师刚刚强调的物业费是《物业服务合同》约定的合法收费部分，那么，我们常常看见的一些小区电梯内广告收入、快递柜租金收入、车位收费收入，这些收入物业有权收取吗？

陈芳芳律师：这属于小区公共收益的归属问题，原来的物权法没有做出规定。《民法典》第282条，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。实践中，基本上各个小区或多或少都会存在公共收入，例如小区电梯内广告收入、快递柜租金收入、车位收费收入等等。过去在立法层面没有对公共收益的归属进行明确的规定，常常出现的情形是小区业主发现有公共收益时，管理单位已经开始收取，而要求管理单位交出公共收益却是一个漫长耗时的过程，这无疑侵害了业主的权利。民法典282条首先明确了共有部分发生收益，应当确定地属于全体业主所有。其次，共有部分产生的收益中，建设单位、物业服务企业或者其他管理人可以扣除合理成本，包括必要的经营成本，属于产生收益所必须发生的费用，不应由建设单位、物业服务企业或者其他管理人来承担。最后，扣除合理成本后的其余收益应当属于业主共有，具体如何分配这些收益，应当由业主共同决定，实践中业主可以以业主大会决议的形式决定将这部分收益归属于公共维修基金，也可以决定将这部分收益分配给全体业主。

海蕾主播：老话常说“远亲不如近邻”，在小区居住除了要和物业打交道，还会因为通行、安全、采光、噪音、漏水等等原因，和邻居存在一些不可避免的纠纷。这种相邻纠纷也能诉诸法院吗？

陈芳芳律师：可以的，我们曾经代理过一起相邻权纠纷就是上下楼邻居因为漏水而起了纠纷，楼下业主发现家中大面积漏水，造成家中厨房吊顶、四周墙壁以及卫生间吊顶均受损，诉至法院，要求楼上业主赔偿因漏水造成的相应损失。庭审中因双方对漏水原因产生争议，经原告申请，法院委托鉴定部门对原告房屋漏水原因进行鉴定，鉴定意见为厨房与卫生间公共下水管道堵塞反水，又因楼上厨房与卫生间防水失效导致漏水至原告家中。后来，原告根据鉴定意见追加小区物业公司为共同被告，要求各方承担赔偿责任。最终法院在查明事实的基础上判决楼上业主与小区物业公司各自承担相应的赔偿责任。因为参照《物业管理条例》，物业管理单位对于公共下水管道负有日常维修、养护管理、保持相关管道畅通的义务。故若漏水原因中涉及公共管道问题，而当物业未尽到相应的维修养护义务时，需承担赔偿损失的责任。

海蕾主播：那么在日常生活中遇到相邻纠纷，又该如何妥善处理呢？

苏腾云律师：解决相邻纠纷，首先是与相对方及时沟通，友好协商。邻里双方抬头不见低头见，应多换位思考。在日常生活中，应尽量避免给对方造成妨碍，同时相对方在合理限度内也要尽到必要的容忍义务，彼此团结互助，共同构建和睦友好的邻里关系。较于诉讼，居委、物业等部门居中调解所耗费的时间、人力、物力成本更低。且这些部门对于双方纷争的情况更为了解，由其作为调解者更有利于及时化解双方矛盾，共筑和谐家园。当通过自行协商、居委调解仍无法解决纠纷时，被妨碍方可诉诸法院。但切记需要在纠纷发生的第一时间固定证据，如拍摄照片、视频等以证明受妨碍的事实。否则当事人可能因举证不能而无法实现自身合法权利。

热心听众1：我想请问一下如果遇见周边邻居擅自将小区内的住宅房屋改变为餐饮、娱乐等商业用房怎么办？

陈芳芳律师：实践中将此种情况称为“住改商”。这既包括利用住宅从事经营生产企业、规模较大的餐饮以及娱乐、洗浴或者作为公司办公用房等营业行为，也包括因生活需要利用住宅开办小卖部、早点铺、理发店等营业行为。“住改商”往往造成小区外来人员杂乱，增加小区不安全因素；干扰业主的正常生活，造成小区停车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张等问题。因此，“住改商”问题引发的纠纷也比较多，这类纠纷表现为对建筑物区分所有权人享有的物权利益的一种妨碍或侵害。此时，建筑物区分所有权人作为权利人有权依法提出自己的诉求，要求实施不当行为人停止妨碍或侵害，使自己的正当权益得以实现，合法权益得到保护。

业主可以向该居住小区的物业和业主委员会投诉。物业可以向违规业主发出整改通知。业主不配合，还可以通过工商管理部门等有关行政管理部门对其进行干预，并上报有关执法部门依据物业管理条例等规定对业主进行处罚。小区内住改商产生的噪音、油烟问题，业主可以向环保部门投诉。如果没有效果，可以向人民法院起诉，请求判决排除妨害，恢复原状，并承担相应民事责任。

热心听众2：我想咨询一个问题，我们小区楼顶的露台一部分被顶楼业主围起来供其自己使用，请问顶楼的露台属于顶楼业主专有，还是整栋楼业主共有呢？

苏腾云律师：露台，一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求或改善室内外空间组合而在其他楼层中做出的大阳台，现实中开发商往往将顶楼的露台作为卖点，以此提升顶楼的价格。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台，应认定为物权法上的专有部分，即专属于顶层业主专有的露台应当符合如下条件：

1、符合规划，即该露台部分必须是经过规划行政主管部门批准的，如果露台没有规划部门的批准，那么建设单位加建的露台就属于违章建筑，不可能成为建筑物区分所有权中专有部分的组成部分。

2、物理空间上专属于特定房屋，即该露台应当只属于特定的房屋，是该特定房屋的附属部分，只有该特定房屋的业主才能对露台进行正常的占有与使用，通俗点说就是只有该特定房屋可以正常的进入该露台部分，其他房屋没有正常的通道进入该露台部分。

3、房屋买卖合同中进行了明确的约定，即购房者与开发商签订的《房屋买卖合同》中应当对露台的归属进行约定，倘若购房合同中并未约定该露台专属于该套房屋的业主，那么该业主就很难主张露台的所有权。 

综上，只有同时满足前述三个条件的露台才专属于顶楼的业主，否则露台应该归业主共有。

热心听众3：我想请教一下，我家对门的邻居在公共走廊安装摄像头，正对我家大门，我平常进出都会被监控拍到，请问这种情况算不算侵犯我的隐私权呢？

陈芳芳律师：楼道内安装摄像头的行为构成侵犯隐私权。民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益及他人的正当权益。上述案情中您的邻居安装的监控摄像头，其监控范围包括与您日常生活有密切联系的公共区域，其安装摄像头的行为足以侵害到您的隐私权。一般情形下安装监控摄像头所采集的信息系为个人所用，对公共利益无益，邻居若是为了自己的住宅安全完全可以采用室内安装监控等其他方式进行自我保护，其权利的行使不应建立在侵害他人的合法权益之上。如果您邻居安装的摄像头未占用到公共区域，也无法窥视到他人的个人隐私，且安装摄像头的起因是由于日常生活受到严重骚扰，此时安装摄像头是一种自助救济行为，不构成侵权。