海蕾主播：最近这一两年，我们常看到媒体报道小区业主对业委会、物业公司的内部矛盾纠纷，不少小区居民通过市长热线及向有关部门反映、投诉小区管理问题，业委会日常工作没有做到位，物业整改问题层出不穷。就有业主称业委会是梦寐以求的“香饽饽”，也有业主称业委会是腹背受敌的“四不象”。业主到底有无权利设立业主大会，重新组建满意的业委会呢?《民法典》及相关法律法规对此有没有规定呢？

沈律师:有的，业主是有权利设立业主大会，重新组建满意的业委会的。至于业主称业委会是梦寐以求的“香饽饽”，或是腹背受敌的“四不象”， 我们认为都不是对业委会准确的理解和定义。小区公共收益不能成为业主视角下理解的可以由业委会可以侵占、随意分配的“香勃勃”，在业委会不能较好的履职，出现或多或少的失职的情况下，不能各种谴责，视业委会为腹背受敌的“四不象”。业委会作为业主自治组织，是业主大会的执行机构，业委会成员是受业主选择产生。业委会必须为小区全体业主负责。

《民法典》第二百七十七条除了规定业主有权设立业主大会，选举业主委员会之外，还特别提到在具体的选举时，地方政府有关部门（譬如：建设局、街道）、居民委员会（社区）也必须对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 2021年《民法典》首次新增了“居委会”这个指导协助单位加入，也是为了更好地指导和解决所辖小区业委会选举、换届、集体辞职等问题引发的纠纷。

海蕾主播：那么有了社区居委会和街道等部门的指导和协助，又该如何去召开业主大会，成立业委会呢？业委会委员人数有没有规定呢？任职有没有要求和限制呢？

毛律师：召开业主大会、成立业委会是一项很庞大、繁琐的系统工程，特别是首次业主大会的筹备和召开。根据福建省《物业管理条例》和《厦门市住宅小区业主大会和业主委员会工作指导规则》（下称“《厦门市指导规则》”）相关规定，小区出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首套物业出售并交付满两年的，建设单位就应当在3个月内向街道提出书面申请。如果建设单位不提出申请的，社区应向街（镇）提出；除此之外，10个以上业主也可向街（镇）自主提出申请。

同时，在提出书面申请之日起30日内，还应成立业主大会首次会议筹备组，筹备组应当在组成之日60天内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。筹备的主要工作，如：严把关业主委员会委员候选人，重点摸清候选人基本情况、参选动机和工作思路，提出具体建议，并按期公示候选人名单，接受全体业主监督等等。

沈律师：关于业委会委员人数设立问题，在19年1月1日修订施行的《福建省物业管理条例》中作出由委员五人以上的单数组成的规定，在2019年12月12日印发的《厦门市住宅小区业主大会和业主委员会工作指导规则》中规定了业委会由5至13人单数组成，但业主大会决定突破这个人数限制的，也可根据业主大会的决定来执行。也就是说业委会成员可以多于13人。

关于业委会委员人数设立问题，在19年1月1日修订施行的《福建省物业管理条例》中作出由委员五人以上的单数组成的规定，在2019年12月12日印发的《厦门市住宅小区业主大会和业主委员会工作指导规则》中规定了业委会由5至13人单数组成，但业主大会决定突破这个人数限制的，也可根据业主大会的决定来执行。也就是说业委会成员可以多于13人。

海蕾主播：厦门的规定的确很详细具体，街道和社区在指导和协助时参考性与实际操作性都很强，对成立业委会起到了一个很好的示范作用。如果对一个新小区物业，要成立业委会，小区很多业主都想报名进入业委会，对报名想成为业委会委员的业主没有门槛限制？

毛律师：有的。《厦门市指导规则》第33条就规定了：成为业委会委员，首先要是本住宅小区实际居住的业主；再者不能与小区物业公司有利害关系或关联业务，比如本人、配偶以及直系亲属没有在本小区物业公司任职，也没有直接的关联业务等；此外还有很多的条件，比如：要具有完全民事行为能力，没有任何违法纪录，不是失信人员；没有出现过如违法搭建等侵害其他业主或公共利益的行为，特别值得一提的是这些业主还要符合没有连续三个月以上或累计六个月拖欠物业费、专项公维金等费用的条件；此外，还要求有一定的时间、工作能力，能模范履行业主义务，热心公益事业、责任心强、公正廉洁等才能作为合格的候选业委会成员。

海蕾主播：看来业主要进入业委会成为其中一份子，不光只要具有一颗热心就够了，还要具备很多条件，才能有资格参加遴选成为业委会委员。业会委成立后又需要履行哪些手续，其任期和职责又是怎样的？

沈律师：业委会成立后，首要任务是召开第一次业委会委员会议，会后将选举设立的全部资料报备主管部门。《厦门市指导规则》明确规定，在业委会成立之日起30日内，要及时召开第一次业委会委员会议，并向当地街道提交业主大会召开的会议记录、决议情况、《业主大会议事规则》、《小区管理公约》、《业委会章程》、第一次业委会委员会议召开材料等，做好报备工作。报备后，业委会凭持备案证明和印章刻制证明两份证明向当地公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，最后再到银行开设业委会对公账户。

在任期方面，业委会实行任期制，《福建省物业管理条例》与《厦门市指导规则》均规定每届业委会任期为3到5年，可连选连任，业委会委员具有同等表决权，是没有最高任期限制的。

毛律师：业委会的职责在《民法典》第二百八十六条中规定的比较笼统，主要是代表业主大会要求侵权行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失等；《厦门市指导规则》第38条将业委会履行职责更加进一步细化，主要包括：1、执行业主大会的决定和决议；2、报告物业管理实施情况；3、选聘、续聘的物业服务企业、签订物业服务合同；4、拟定物业管理用房、物业共用部分、公共设施设备的使用和经营方案；审议业主和物业服务企业提出的维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备的申请；5、及时了解业主的意见和建议，监督和协助物业履职，并定期审核由业主分摊的公共费用；需要特别提示一下，以上这几项职责并不是由业委会单独决定的，而是要召集业主大会进行报告和审议的。

除此之外，业委会还要负责协调业主之间、业主与物业服务企业之间的关系：如督促业主履行管理规约，交纳物业费、水电公摊等相关费用；监督物业小公维金的筹集、使用，经营收益收支等管理情况；同时，就涉及全体业主的物业管理纠纷依法参加诉讼等职责。

海蕾主播：小区业主大会或业主委员会做出的决定，比如涨物业费和公维金，这些决定对业主到底有没有法律约束力呢？如果业主对业主大会、业委会的决定、决议不服，业主应该怎么办？

沈律师：业主大会或业主委员会做出的决定有无法律约束力，具体要分情况而定，不能一概而论。如果该决议是经正规流程业主大会做出的，不存在有侵害到业主个人与公共利益的，那么该决定合法有效的，对本小区所有业主都是具有约束力的。但，如果业主大会或业委会作出的决定侵害了业主合法权益的，受侵害的业主可以根据《民法典》第二百八十条的规定，提起撤销权之诉，请求人民法院撤销。一旦依法撤销，对业主就没有法律约束力。

比如，业委会与物业公司签订了为期三年的物业服务合同，约定物业服务费逐年递增2%。在合同履行到第二年时，业主因涨价问题与物业公司及业委会发生争议，拒绝按涨价后的费用缴交。就要审查该份物业合同关于物业费约定内容没有经过小区业主大会决议通过？是否为业委会自行与物业公司谈判签订进行分析，如果有通过业主大会决议，没有损害业主权益的，业主是不得以拒绝缴交物业费，反之亦然。

类似的业主与业委会的关于知情权和撤销权纠纷很多，像北京龙洋房地产开发有限责任公司诉与北京市朝阳区时点· 新坐标小区业主委员会业主撤销权纠纷案，就是以业委员会召开的临时会议，程序和实体严重违法，侵害了龙洋公司等广大业主的知情权和表决权，故请求法院撤销。最终北京市朝阳区人民法院判决撤销业委员会作出的业主大会临时会议决议。其裁判依据是原《物权法》七十八条，现在《民法典》第二百八十条的规定，即当业主大会或业委会作出的决定侵害到业主合法权益的，受侵害的业主有权请求人民法院予以撤销。

海蕾主播：与组建难相比，业委会监管难是更值得警惕的现象。由于缺乏有效的监管措施，丰厚的公共经费、各项“打闷包”的公共收益，成了一些业委会成员“揩油”的灰色地带。对业委会委员利用职务侵占公共收益又是作何规定？能否自动终止其业委会成员资格？

毛律师：根据《厦门市指导规则》，对物业及业委会的相关人员侵占、挪用经营收益构成犯罪的，依法追究刑事责任，是党员的，还应追究党纪责任。这在厦门已经有了先例。

2019年，厦门中院审理判决了一起厦门某小区业委会主任侵占公共收益的案件，陈某某在担任小区业委会主任期间，利用职务便利，先后从业委会公维金账户转账70余万元至到本人控制的某公司账户，部分挪用、部分据为己有。后法院作出判决，陈某某犯挪用资金罪与职务侵占罪，数罪并罚，执行有期徒刑一年六个月，并责令退赔该小区业委会公维金。其业委会委员的资格就因判处人身自由刑罚而自动终止，无须提议业主大会审议决定，也无须走罢免程序。

沈律师：对业委会委员资格自行终止的情形，除了毛律师提到的刑事处罚而自动终止外，终止成员资格还包括任职期限届满、不再是小区业主、已经丧失民事行为能力以及以书面形式提出辞职并获准、作为委员无正当理由连续三次不参加业委会会议，或者两次连续不参加本小区业主大会的，也包括存在收受物业公司或利害关系业主提供的利益，本人或直系亲属、利害关系人在本小区物业公司任职等情况。只要具有上述其中一种情形，业委会委员资格就自行终止，业主大会或业委会确认后公示即可。为杜绝出现侵占公共收益和挪用情形，制定好管理公约与业委会章程，财务与公章分离，严格执行审批流程，定期及时公开账目，安排第三方审计是非常有必要的。

海蕾主播：如果小区中出现业委会不履职、物业管理较差，业主意见大，业委会不按期召开业主大会的情况时，业主又该如何去维权呢？

毛律师：根据相关规定，在业委会不履职、不定期召开业主大会时，小区业主可以自行发动小区业主总人数的20%以上的业主进行提议，要求业委会召开临时业主大会，对重大事项进行决议。这里注意一下，提议召开临时大会只是对业主人数有20%的要求，并没有面积要求。此外，也可以在《小区管理公约》《业主大会议事规则》中明确规定其他可以召开临时业主大会的情形。当触发该条件时，也可以依规定及时组织召开临时会议对原来的业委会进行更换，选举出新的业委会继续为小区业主履职，此外业主们还可以对侵占行为提起诉讼，要求撤销业委会或物业的决定。

海蕾主播：《民法典》对业主大会共同决定的事项有哪些？怎么去区分哪些属于重大事项？哪些属于一般事项？对重大事项到底是按双三分之二表决还是按双四分之三的标准表决？这可能是很多业主比较疑惑的地方，对此应当参照什么标准进行表决呢？

沈律师：《民法典》出台前，根据《物权法》第七十六条规定，分为重大事项与一般事项。表决标准是不同的，对筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金与改建、重建建筑物及其附属设施这两款事项决议按双三分之二的原则表决（即专有部分占建筑物面积总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意）；对一般事项按双过半原则进行表决。

在《民法典》实施后第二百七十八条规定了九款由业主共同决定事项,九款事项又分三类，即重大事项按双四分之三原则、一般事项按双三分之二原则，其它事项按双过半原则，比如对制定和修改业主大会议事规则、管理规约、选举业委会或者更换业委会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、使用建筑物及其附属设施的维修资金这属于一般事项，按双三分之二原则表决通过才能有效。对上述提到的筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的重大事项，必须按双四分之三原则进行表决才能有效（即经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意）《民法典》通过采取双四分之三表决门槛，实际上是强化了业主的权利。

海蕾主播：业委会一旦出现与物业公司及业主发生冲突，很多人往往是辞职了事，对业委会集体辞职，需不需要要业主同意？业委会向街道提出集体辞职申请和公示后是不是就算正式移交了？谁来接手没有业委会的小区？

毛律师：对业委会作出集体辞职的决定是不需要业主或业主大会同意的，但提交书面集体辞职的时间点并不是其卸任之时。按照《厦门市指导规则》规定，小区业委会提出集体辞职的，首先应在街道社区指导、协助下，先对小区公共资产进行资产清查做一个审计，审计完后对审计结果进行公示，然后在小区全体业主、街道、社区均对公示清查结果均无疑问的情况下，业委会才能正式向所在辖区的社区居委会办理正式移交手续，（包括业委会公章、印鉴、银行对公账户开户资料及物业服务合同、公共收益有关的合同等资料）。

在资产清查或进行第三方审计期间，现任业委会仍具有管理监督物业公司等义务。只要未正式向社区居委会移交公章印鉴、对公账户等重要资料，其业委会的职责并未消失。那种一辞了之的行为，是很不负责的做法，如果给全体业主的利益造成严重影响，还需要承担相应的赔偿责任，所以业委会也应当要引以为戒，摆正管理理念。在新一届业委会还未成立前，移交后，由社区居委会临时接管该小区的相关工作。

海蕾主播：如果业委会自行开会决定将停车收入等小区公共收益中的一部分列作委员的补贴和业委会的办公经费，这样的会议决议是否合法有效？

毛律师：没有通过业主大会决议的事项，关涉业主个人权益与公共收益的，业委会是无权通过召开委员会会议擅自决定。目前大多数业委会是“义务劳动”，业委会委员是没有薪酬和补贴的。业委会委员为业主共同管理事务付出大量的时间和精力，从公平合理的角度来讲，业委会委员完全可以获得一定的补助，只要《管理公约》与《议事规则》及章程中对此作出了明确，或召开业主大会通过的，那么将小区公共收益中的一部分列作办公经费与委员补贴便有了法律依据，但如果没有在上述制度中明确，也没有召开业主大会决议通过，业委会的此项操作就涉及侵占小区公共经营收益的问题，业主有权请求业委会退还此部分款项。

海蕾主播：看来还是要事先明确，业委会领取和支配才合法，但业委会成员也付出了较多的劳动，在履职期间就不能获得一定的报酬吗？

沈律师：当然可以获得一定的报酬， 从道义上讲，要求业委会成员长期、无偿地为全体业主服务，无法体现权利义务对等的原则。久而久之，劳而无功的热心业主可能会心理失衡，出现要么辞职，要么侵害业主利益的局面，不利于激励业委会成员更好的为小区业主服务。现在管理好的小区业委会成员已经有实行报酬制的先例了，实际上业委会委员能否获得一定报酬取决于一开始设立业主大会，选举业委会时，就应当在相应的制度中定下来，前期没有约定的，后期业委会也是可以在召开业主大会时作为表决事项，让业主表决，我们推崇各小区利用公共收益或通过其他方式来筹集的资金对业委会委实行薪酬制与绩效考核制相结合的办法，真正做到让业委会委员优劳优得，只有这样才能降低业主与业委会的矛盾，让业委会更好的履职，从而加速促进小区和谐建设和发展。

热心听众1：我们小区这几年有很多停车场收入一直没分，今年我们小区业委会决定给业主发现金红包，每家可以去物业公司领300块，但物业公司在各梯门口贴领取通知说，需要大家交清物业费后才能去管理处领现金，包括之前逢年过节时，小区业委会也会发大米、牛奶之类的物品，还会举行博饼活动，物业公司也会出这样的通知告知业主交清拖欠的物业费，才能参加活动领取物品。作为业主我感觉这些福利像是物业公司对交清物业费业主的奖励，我想问的是欠缴物业费的业主有没有权利去物业领取红包、物品，参加博饼活动？物业公司的这一行为有没有侵害到我们不交物业费业主的权利？

律师答复：

根据你的描述，我们认为物业公司无权限制和拒绝欠缴物业费的业主领取公共收益派发的现金红包和组织的活动。欠缴物业费的业主有权领取和参与活动的。《民法典》第282条规定，业主共有部分产生收入属于全体业主共有，每名业主都是小区公共收益的共有人。业主不管是否有交物业费都有权享有小区公共收益，物业公司的做法显然是不合适的，应当要予以发放，对不予发放的，可以要求物业公司与业委会做出解释和纠正，对拒不纠正的可向社区及主管部门进行相应的投诉，要求物业公司发放。

热心听众2：我们小区最近在更换业委会，我想问的是欠缴物业费的业主有没有权利竞选并担任业委会委员？

律师答复：

 欠缴物业费的业主只要交清物业费仍有权参与竞选业委会，如果业主一直拖欠拒不缴交，有达到连续三个月以上或累计六个月拖欠物业服务费、专项维修资金等费用的，根据现目前19年修订实施的《福建省物业管理条例》第二十一条规定（对恶意欠缴物业服务费、专项维修资金未改正的不得担任业主委员会委员），以及在《厦门市建设局关于印发厦门市住宅小区业主大会和业主委员会工作指导规则的通知》第三十三条第八条规定（对连续三个月以上或累计六个月拖欠物业服务费、专项维修资金等费用也作出了不得担任业委会委员的规定），是没有权利竞选并担任业委会委员的。

之所以会将“按时交纳物业费等相关费用”作为业主参选业主委员会成员的必要条件主要是因为业主委员会有督促业主交纳物业费的义务，如果委员自身不能起到模范带头作用，不按时交纳物业费，也无法说服他业主交纳物业费，不利于业委会正常履行职责、有效开展工作。

热心听众3：我们小区的业委会跟物业串通一气，没有征求业主的同意就把小区外墙的广告位出租出去了，也没有说明这个费用如何进行收支，这个要怎么处理。另外这个广告位紧挨着我的卧室窗户，每晚都会闪灯很影响家人的生活和睡眠。我也跟业委会和物业反映过问题，但他们以业主大会投票通过为由拒绝了我的请求。请问我还有什么救济或者维权的途径么？

律师答复：

涉及两个问题：第一是物业公司侵占住宅小区业主公共收益，而业委会放任物业公司或没有起到监督作用时，作为业主该怎么维权？第二是业主大会或者业委会在执行事务时损害了业主个人权益时，作为受损业主该如何维权？针对第一个问题，物业公司侵占业主公共收益确业主可以要求业委会履行监督职责将其款项返还，也可以向主管部门反映要求处理。今年福建省住建厅与发改、公安、民政、市场监管等部门联合开展全省范围内物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益专项整治。就是针对这类问题，让业主对相关的问题向这些部门反映。

针对第二个问题，尽管法律赋予业主大会有选举业委会，聘请、解聘物业公司的权利，但是并不意味着该项权利可以被任意行使。法律同样赋予了小区业主以业主撤销权——也就是说，对于业主大会或业主委员会作出的决定侵犯业主合法权益的，业主可向法院提起撤销该决定的权利。