海蕾主播：我们先来聊一下房屋转租的问题，转租在现实生活中非常普遍，比如说有些二房东将房屋承租重新装修后出租、分割出租，甚至层层转租，有些租户也会将店面转租等，这种纠纷应该也挺多的吧？两位律师能给我们介绍一下吗？

陈律师：好的，主持人。司法实践中涉及转租的租赁合同纠纷案件比较多，此类案件涉及当事人和利益方众多，法院在查明事实、明确法律关系和送达等问题上都会比较复杂。

黄律师：司法实务中，转租可以分成三种，一种是出租人同意的转租。另一种是出租人没有同意，但法律规定可以视为同意转租的情形。最后一种就是出租人不同意转租的情形。

海蕾主播：两位律师可以给听众朋友们举例详细介绍一下吗？

陈律师：好的，如果是出租人同意转租的情形，比较简单。举个例子说，甲把店面出租给乙，也同意乙可以转租，乙把店面转租给丙开餐厅。丙正常向乙缴纳租金，但乙拖欠甲租金，甲要求解除甲乙之间的租赁合同。一旦甲乙合同被解除，那么乙和丙的合同也就事实上也会因为无法履行而不得不被解除，如果甲又不同意和丙签署租赁合同，可能就会对丙造成重大损失。实际上，就这种情形，法律有赋予丙一个权利，也就是根据民法典719条规定，丙可以跳过乙，直接代替乙向甲支付租金和违约金。这种情形下，甲是没有权利直接解除和乙方之间的合同的。

海蕾主播：原来是这样，那就是说只要是出租人同意的转租，即使承租人违约拖欠租金，次承租人的租赁权还是可以得到保障的。那么，两位律师刚才还提到第二种情形，也即是法律规定视为同意转租的情形，这是什么意思呢？

黄律师：是这样的，为了维护社会经济秩序正常运转，法律规定出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内没有提出异议，视为出租人同意这种转租行为。举个案例来说，甲商场将店面租给乙经营餐厅，但乙租赁后转租给丙开美容店，甲一年后要求解除和乙的租赁合同，并主张其不同意乙转租给丙。这个案件法院认为，餐厅和美容店性质完全不同，而且甲商场日常需要行使管理义务，不可能对此不知情，甲在六个月没有提出异议，应当视为同意转租，因此判令继续履行合同。

陈律师：因此，我们也提醒次承租人，要尽量保留出租人视为同意转租的证据，比如租金是次承租人直接向出租人支付的，次承租人支付款项时向出租人披露了自己身份，还有出租人对次承租人进行过配合行为，比如说办理装修、办理营业执照的审批等等，这些证据都可能最终让法院认定出租人是视为同意转租的。

黄律师：此外，我再补充一点，转租期限是不能超过承租人租赁合同的剩余租赁期限的，否则该超过部分的约定也是无效的。比如说甲和乙的合同约定租期2年，即使甲同意乙转租，乙也应在2年期限内转租，如果乙和丙签署租期5年的合同，后面3年的期限约定是无效的。如果没有关注到这一点，丙基于5年合同约定可能投入了大量的资金进行装修，那么一旦合同被解除，就可能要自担损失或只能向乙索赔，是非常麻烦的。

海蕾主播：那么，如果是出租人不同意转租，但承租人又擅自转租的情形下，会有什么法律风险呢？

陈律师：这种情形下，根据民法典716条规定，出租人可以解除和承租人的租赁合同。一旦该合同被解除，次承租人就负有腾房义务，所以这种情形下次承租人是存在风险的。当然，值得说明的是，就承租人和次承租人签署的转租合同，民法典对原合同法有一个较大的修改。根据原来的规定是认为转租合同无效，但民法典删除了这条规定，如果转租合同不违反法律强制性规定，通常都是有效的，次承租人虽然因为出租人解除合同没办法继续使用租赁物，但是次承租人有权依据转租合同向转租人主张违约责任，这个修改可以说对次承租人的利益保护还是有一定的保障作用的。

海蕾主播：刚才两位律师非常详细的介绍了转租的法律后果，我相信听众朋友们应该是比较清楚了。此外，我还关注到因装修问题产生纠纷的情况也比较多，尤其是经营店面装修费用金额较大，一旦合同解除更容易产生争议，两位律师能否给大家分享相关的例子？

黄律师：好的，主持人。我们举个例子，比如说出租人同意承租人装修，但合同履行过程中租赁合同被解除了，这时候装修损失怎么处理呢？如果是可以搬走的东西，比如空调，桌子等，一般由租户拆除搬走这个通常没有什么异议。实践中比较有争议的是对已经形成附和物的装修怎么处理，这个是指不能拆走或拆走后对房屋造成损坏的装修，比如说集成吊顶、橱柜、门窗等等。

陈律师：这种情况下，还要进一步区分以下三种情形。第一种情况是，如果是因为出租人违约导致合同解除，承租人需要赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；第二种情况是，如果是承租人违约导致合同解除，则出租人不需要赔偿这部分损失，但是法律又规定如果出租人同意利用的，要在利用价值范围内给承租人一些装修补偿。第三种情况就是出租人和承租人双方都违约了，那么装修损失就要根据双方的过错承担相应的责任。

海蕾主播：听起来确实很复杂。这个剩余租赁期内装饰装修残值损失具体是指什么？一般如何认定？

黄律师：是的，这个问题确实比较专业，所谓的剩余租赁期内装饰装修残值损失，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内还存在的价值。确定这个价值要根据房屋租赁合同约定的租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，然后再将这个平均数乘以剩余租赁时间，数据是这么算的。这样对于出租人和承租人双方都比较公平。在司法实践中，出租人和承租人往往对于装饰装修投资数额没办法达成一致，人民法院应当委托专门鉴定机构对承租人用于附合的装饰装修费用作出鉴定。

陈律师：所以我们建议租户在装修时，尽量要保留装修时的材料购买合同、收据、支付凭证、照片等，因为一旦进入诉讼程序法院委托司法鉴定，鉴定机构仍需要根据承租人提供的原始凭证等资料进行鉴定。

海蕾主播：刚才我们更多是从租户的角度来给听众朋友们分享转租和装修费怎么补偿的问题，那么从出租人的角度，比方说出租人遇到承租人拖欠租金要怎么处理？

黄律师：好的，主持人。我们办理了大量的房屋租赁合同纠纷案件，在涉及承租人拖欠租金的案件中，有一类特殊的案件是是承租人租赁店铺或办公房产后，因各种原因比如生意不好等欠下高额租金，最后下落不明，但是“人去楼又未空”。所谓楼未空，是在租赁房屋还放着东西，此时出租人就会陷入“留也不是，丢也不是”的尴尬境地。

海蕾主播：像这种情况，出租人应当怎么维护自己的权益呢？

陈律师：针对这种情况，我们倾向于建议出租人应当尽快向法院起诉要求解除合同，避免损失进一步扩大。经法院判决进入执行程序后，由法院依法强制执行腾空房屋。

海蕾主播：那么实务中，法院一般采取什么方法腾空房屋？

黄律师：法院在办理这类案件时，针对租户下落不明而要腾退的物品较多的情况，一般法院执行人员会由社区人员见证下强行开锁，或者引入第三方公证机构，由公证处人员通过录像、拍照方式进行全程公证，对内物品进行清点、登记、打包封箱、造册。例如厦门唐颂古玩城的案例，这个案件租赁期间当时是到2016年底届满，租赁期限届满前，实际上出租人已经向各承租人发出《收房通知书》，但承租人并未在租赁期限届满后返还上述租赁房屋。经不断的劝导、协助，古玩城内的大部分商户都陆续主动搬空，但仍有部分商户将物品存放于店面内并紧锁店门，给执行工作造成阻力。执行局最终对已搬空但锁着的商铺进行强制开锁，然后在社区人员的见证下，对将物品存放于店面内并紧锁店门的商铺进行强制开锁后清点造册，并由申请执行人保管，解决了执行问题。

海蕾主播：那如果在租赁合同中事先约定“承租人没有搬离的物品视为抛弃物”，这种约定有效吗？出租人可以把里面的东西直接丢弃吗？

陈律师：首先，这种条款约定一般是有效的。但是在实务中，也会出现承租人主张房屋内有贵重物品被出租人抛弃，起诉出租人要求赔偿损失的情形，且有法院根据双方举证情况认定出租人应当赔偿承租人的部分损失。如果租赁房屋内东西较多，或者东西比较贵重，比如说刚才举例的唐颂古玩城这种情形，即使合同约定了可以视为可抛弃物，我们建议还是尽快走诉讼程序由法院强制执行比较合适。

黄律师：当然，我们也要提醒承租人的是，如果拖欠租金未还就人去楼空，虽然给出租人制造了麻烦，但是该拖欠租金并非不用偿还，且承租人还可能被法院采取限制高消费、列入失信黑名单等措施。此外，如经法院强制执行仍恶意拒绝腾退房屋，法院还可以对承租人进行罚款，甚至司法拘留，因此，无论承租人还是出租人都应当遵守契约精神，尊重法律。

海蕾主播：关于拖欠租金，我一直有一个疑问，如果合同已约定承租人拖欠房租或费用，比如约定说拖欠超过15天出租人可以解除合同，这种情形下，是否出租人就一定可以解除合同？

黄律师：如果合同有明确约定，而且承租人确实出现违约情形，出租人是可以解除合同的，这个是通常情形，当然，法院规定，出租人要先催告，如果催了后，承租人后在合理期限内仍没有支付租金的，出租人有权解除合同。因为一般而言，合同双方当事人地位平等，经协商合意后约定的合同解除条款当然应当得到恪守及履行。但实践中也存在一些特殊情况，例如，出租方与承租方在合同中约定的解除条件较为苛刻，很容易触发合同解除条件。在此情况下，法院遵循诚实信用原则，结合案件的具体情况，对当事人约定的合同解除条件进行合理解释，并适当限制合同解除权的行使，这也是有必要的。

陈律师：我给大家举个例子吧。甲公司与乙公司签署租赁合同，将A楼出租给乙公司经营酒店，租期为20年，乙公司承租后投入巨额进行了装修。2019年7月，甲公司发出解除合同通知，告知因乙公司拖欠租金达30日，构成违约，根据合同约定解除合同，该案件法院最终判令双方应当继续履行合同。

海蕾主播：法院为什么会这样判决呢？

黄律师：法院认为，判断是否要解除合同时，法院应当审查违约方的违约程度是不是明显轻微，是不是影响到合同目的的实现，再结合诚实信用原则判断合同是否应当解除。如果违约方的违约程度非常轻微，不影租赁合同目的实现，这时候守约方请求解除合同的，人民法院一般不会支持。本案中，合同虽然约定超过30日未缴足租金，甲公司有权单方面解除合同，但乙公司未按时支付租金是因双方对一楼公共设施设备拆除及修复的责任产生争议。而且在案件一审审理过程中，乙公司已将租金全部转款至一审法院，其以实际行为表示愿意继续履行租赁合同，不影响甲公司合同目的实现。综合考虑本案租赁合同长达20年、市场交易稳定性、公平原则、过错程度、合同目的及履行情况，对甲公司要求解除租赁合同的诉请不予支持。

海蕾主播：另外，我注意到民法典新规定了承租人优先承租权，两位律师可否也给我们听众分享一下？

黄律师：好的，这个是民法典的新规定，民法典第七百三十四条规定，“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”。在民法典出台以前，优先承租权必须由租赁合同约定。民法典增加这个规定，意味着在民法典实施之后签署的租赁合同，如果没有对优先承租进行特别约定，那么承租人是直接按照法律规定享有优先承租权的。民法典这点修改，确实从法律层面保障了承租人的利益。

陈律师：所谓的特殊约定，就是双方可以在合同中约定“本租赁合同项下，承租人不享有优先承租权”，这种约定也是有效的。

海蕾主播：那么这个优先承租权具体要怎么行使呢？

黄律师：承租权要求行使优先承租权，要注意应当要满足几个条件，第一，出租人要继续对外出租房屋。如果出租人要将房屋收回自用、房屋即将修缮、被征收、征用或被拆迁等正当理由，那一般不能行使优先承租权。第二，是同等条件。所谓同等条件，是指相同的租期、租金、付款方式等，这个其实比较好理解，比如说合同到期后，房东以3万元/月出租，押1付3，如果承租人主张行使优先承租权，但要求押1付1，那么这种就不属于同等条件。第三，承租人要在合理期限内行使优先承租权。

热心听众1：我租了一个店面，因为和房东有纠纷，房东起诉要求提前解除合同，我同意解除合同，但我认为房东应该先退还我缴纳的押金8万元，我才能搬走，否则我一旦搬走，房东就很可能不退我钱。想请教一下律师，这个要求合理吧？

律师答复：

您提的这个问题应该说很多租户都有和您一样的顾虑。但是，从法律层面来讲，既然您刚才说您同意解除合同，那么就应当及时和房东先办理交接手续，把房屋交还给房东。否则只要您没有将房屋交还给房东，就代表您还在占有使用房屋，房东就有权要求你继续按照合同约定支付占用费或逾期腾房违约金。根据我们办理的案件来看，这个占用费或逾期腾房违约金的标准，大多数合同的约定都高于租金，比如说合同会约定“如果不搬离应当按照日租金2倍-3倍支付占用费或逾期腾退违约金”。而且法院根据每个案件实际情况，一般也会支持1.2倍-2倍的逾期腾退违约金（占用费）。因此，如果租户没有对外实际经营，仅仅是因为还占着房屋没有交还给房东，还要支付比房租还高占用费，是得不偿失的。所以，我们建议这位听众尽快和房东办理交接手续，并留存交接手续的凭证，以免产生不必要的扩大损失。

同时，如果房东不愿意退还押金，您可以在案件提起反诉，要求退还押金，这样法院会根据案件情况作出押金是否可以退还的判决。

热心听众2：我租赁的店铺因为房屋消防验收没有通过，现在被要求整改，房屋无法使用。但房东以我租房的时候就知道消防验收没有通过为由，不同意解除合同，请问律师我可以要求解除合同吗？

律师答复：

如果房屋未经消防验收出租，一般可能会认定为属于民法典规定的“租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形”，那么租户是有权要求解除合同的，而且还可以根据合同约定要求房东承担违约责任。

此外，就这位听众提到说房东以租户对此知情为由拒绝解除合同，我们认为要具体情况具体分析。如果租赁物危及租户的安全或者健康的，即使租户订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。因此，如果租赁物属于消防验收不合格，说明可能危及安全健康，那租户是可以随时要求解除合同的。

但是，实务中还有一种情况，比如说某商场，消防验收是合格的，但在使用过程中，因商场消防维护问题被要求整改导致店铺短期无法使用，比如说半个月无法使用，那这种情况，一般不属于可以解除合同的情形，但租户可以要求减免这段期间的租金并赔偿带来的损失。

热心听众3：我去年租了一套房子，当时因为是朋友，没有签订书面合同，但口头有答应我可以租2年，现在突然叫我要搬走，说他亲戚要用，我想问一下律师，我一定要搬走吗？

律师答复：

根据这位听众的描述，他和朋友之间并没有签署书面合同，按照民法典最新规定，租赁合同如果租期在6个月以上的，应当要签订书面合同，如果没有签订书面合同，而且又没有办法确定双方租赁期限的，就会被视为不定期租赁合同，带来的法律后果就是双方都有权随时要求解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

当然，我们也注意到这位听众刚才提到“口头有答应我可以租2年”，我们建议这种听众，看看是否可以找到证明有答应租赁2年的证据，比如说双方有没有聊天记录，有没有证人可以证明等等。如果有证据可以证明的话，还是可以优先按照双方约定的租期处理的。

热心听众4：我租赁的店面因为房东欠银行的贷款，前两个月被银行起诉，银行有来告诉我们说房产已经被法院查封了，那我想问一下律师，我能不能要求解除合同？

律师答复：

根据这位听众描述，店面是刚被银行起诉的，那这种查封一般是属于保全措施，也就是说法院目前仅是通过房管局进行了查封，保全查封后，这个房子是不能办理过户登记的。但是，店面还处于可以使用的状态。那么，现阶段并不构成租户可以要求解除合同的情形，因为法律规定可以解除合同的情形要同时满足两个条件，第一是租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押，第二是租赁物无法使用。而这位听众目前房屋仍处于可以使用状态，因此一般来讲，此时还没有达到可以解除合同条件。

当然，如果案件进入执行程序，法院要求腾空房产进行拍卖，那承租人当然有权要求解除合同。