海蕾主播：最近厦门岛内有很多地方都在拆迁，像我们知道的什么湖滨片区、蔡塘片区等等，也正因如此“拆迁”这话题逐渐也成为了近期流传在厦门市民中的一个热点话题。我们知道征地拆迁是一种国家政府的行政行为，对于普通老百姓来说可能因为专业知识了解的并不多，在遇到拆迁时往往是工作人员和他们说什么就是什么，没办法很清楚地了解自身的相关权益，进而导致了相关权益受损。那么想请问一下两位律师，征地拆迁主要适用的法律法规有哪些？被征收者又有哪些补偿呢？两位律师能否给我们介绍一下？

苏律师：首先，征地拆迁领域中主要分成两个方面，一是城市房屋拆迁，二是农村房屋拆迁。因此它们适用的法律规定也是不同的。城市房屋拆迁主要是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行补偿，对拆迁户（也就是被征收者）的补偿包括了房屋价值的补偿、装饰装修费、安置补助费、停产停业损失的补偿等。补偿标准则是参照被征收房屋周边类似房地产的市场价进行补偿，具体金额由具有评估资质的评估机构依据《国有土地上房屋征收评估办法》及现场勘查测量才能确定。而农村房屋拆迁则是参照《土地管理法》与《土地管理法实施条例》的规定，对其中的农村村民住宅，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿。如果村民选择产权调换的补偿方式，那么还可以在当地住上相同面积大小的房子。但如果选择货币补偿的方式，那么房屋价格按照重置价进行补偿，具体同样是由评估机构现场勘查测量决定。上述这些法律规定我们平时通过微信搜索或者是百度搜索都是可以找到的，有兴趣的听众可以查询，进一步了解。

海蕾主播：实践中拆迁完整的一个征收流程是怎样的？在这个过程中被征收者又应注意哪些点保护自身权益呢？

黄律师：流程方面的话，一般在征收前期工作完成后会由市、县级人民政府作出征收决定，并发布相应的征收公告，公告的内容包括征收的区域、征收时间、征收部门、征收补偿等内容。但在征地拆迁过程中，有很多被征收人并不知道有征收决定公告这样的文件，此时如果是因为政府没有发布征收决定公告的，则属于程序违法，被征收人如想获取征收决定相关信息的，可以通过申请信息公开等方式取得。另外，如果被征收人对政府征收决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。在发布完公告之后，行政机关将会选定评估机构并进行现场评估，评估是确定被征收者最终能拿多少补偿的一个重要环节，评估机构应由被征收人在房屋征收部门确定的时间内进行协商确定。现实中存在一些评估机构不是由被征收人协商选定的，而是政府征收部门直接单方面确定，并且有些评估机构的工作人员没有去被征收人房屋处进行现场评估，仅仅凭借一些纸质文件就作出了评估报告，这样的行为严重侵害了被征收人的利益，在程序上也属违法。评估之后的下一步就是房屋征收部门与被征收人根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，就补偿方式、补偿金额、支付期限、停产停业损失、搬迁期限等事项，订立补偿协议。当然，补偿协议也不是非签不可的。如果被征收人认为补偿协议中的标准过低，不符合规定的话，则可以拒签协议。此时，如果房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，则由房屋征收部门报请作出征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼进行合理维权。以上就是拆迁的一个大致过程与被征收者相关维权的方式。

海蕾主播：据了解，现实的拆迁过程中除了被征收者与政府会出现相关的法律纠纷之外，好像被拆迁房屋的房东和作为承租人的经营者也会产生相关的权利纠纷是吧？那这又是怎样一种情况呢？

苏律师：关于房屋被征收者与被征收房屋的承租人之间的纠纷，也就是我们常说的房东与经营者的拆迁补偿纠纷，他们之间产生纠纷的原因多数情况下是因为实践操作中拆迁部门为了高效快速完成征迁工作，在征迁中只认房屋产权人，并与产权人统一签订拆迁补偿协议，将补偿款统一支付至产权人处。而在这个过程之中经营者作为承租人他们是很难了解到相关的补偿信息的，因而现实中侵害承租人或经营者合法利益的情况时有出现，该问题也殊值关注。

海蕾主播：对于这个问题，两位律师可以给听众朋友们举例详细介绍一下吗？

黄律师：我们就以我们律师团队近期办理的其中一件拆迁案为例，简要解析承租人或经营者在征地拆迁中应如何依法有效维权。首先，该案基本案情是：A公司因经营需要向B房东承租了数栋房屋，双方签订《房屋租赁合同》并约定若遇政府拆迁时扩改建及装修等部分补偿由承租人A公司享有。合同签订后A公司随即接手了该租赁房屋并斥巨额资金对其进行装修、扩改建等，后作为公寓投入经营使用。近期，上述房屋被列入政府拆迁范围，B房东在未通知承租人A公司的情况下就与拆迁部门签订了征收补偿协议，并拒不与A公司协商拆迁补偿款的分配事宜。A公司知悉后多次与B房东及拆迁部门沟通补偿款相关事宜，但均无果，A公司遂全权委托本团队代理此案。

苏律师：在这个案件中我们认为，根据《福建省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》及《厦门市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》的有关规定可知，政府在征收房屋之时应给予被征收人公平合理的补偿，补偿款项包括：主体建筑物价值补偿、装修补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失费等。故，A公司作为被征收房屋的合法承租人及经营者，根据相关规定及双方租赁合同的约定，A公司理应得到的补偿有如下几方面：（一）对房屋主体扩改建增加面积部分的补偿；（二）装修和附属物补偿；（三）停产停业损失补偿；（四）搬迁费用补偿；（五）员工安置费补偿等等。 这个案件在一审开庭之后，被告B房东主动向A公司进行了和解，最终我们当事人A公司拿到了合理且满意的拆迁补偿款，案件也圆满结案了。

海蕾主播：据了解大多数的经营者因为对相关法律法规的不了解，在遇到拆迁之时往往仅是与房东解除了租赁合同，并未对装修改造部分要求补偿，造成了相关投入损失。那么想问问两位律师在此对经营者租赁房屋之时是否有相关的建议以避免遇到拆迁时造成这类的损失呢？

黄律师：我们通过办理数件类似案例，寻其规律，认为承租人或经营者应重点关注如下问题：1.承租人应与出租人签订书面的《房屋租赁合同》，并核实租赁房屋是否拥有合法产权或批建手续，就无合法批建手续房屋所签订的合同会被认定为无效，将对后期拆迁补偿产生重大不利影响；2.在合同中应对租赁期间房屋遭遇征迁时的相关补偿分配作明确约定；3.承租人应留存对租赁房屋进行改造、装修等投入成本的相关证据，做好存档工作；4.遇征迁时，承租人应积极通过征收公告或向拆迁部门咨询等方式了解相关补偿方案；5.在协商无果时，应尽快联系专业律师或具有相关知识的人采取维权措施，以免贻误“战机”。

海蕾主播：刚刚提到房屋是否拥有合法产权或批建手续会在拆迁中影响相关的补偿，但是我们知道其实不是所有的房屋都有产权证的，像一些比较早居民自盖的建筑往往都是没有相关房产证的，那么想问问两位律师像这种无证的房屋在拆迁中是否就没办法进行相关的补偿呢？

苏律师：确实，由于早些时候行政机关执法不到位、公民整体法律意识淡薄等种种客观原因，现在社会上存在着大量的无证房屋，那无证房屋进行拆迁时是否可以获得补偿呢？让我们来看一下相关的法律规定：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。因此，由该法律规定可知，无证房是否能够获得补偿必须要经过相关部门的认定：认定为合法建筑的，应当给予补偿；认定为违法建筑的，不给予补偿。

海蕾主播：违法建筑具体应该是指哪一些呢？

黄律师：违法建筑是指违反法律、法规在城市规划区内，没有取得建设工程规划许可证或者违反工程规划许可证的规定建设的建筑，或者是采取欺骗手段骗取批准而新建、扩建或改建的建筑。违法建筑一般包括以下几种情形：没有申请或者申请未获得批准，没有取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；虽然取得建设工程规划许可证，但未按照批准的范围、使用性质建成的建筑；擅自将临时建筑建设为永久性的建筑。

海蕾主播：那实践操作中违法建筑一般如何认定呢？

苏律师：拆迁过程中，如果拆迁人仅依据《城乡规划法》等规定，直接认定无房产证的房屋是违法建筑的话，那这种做法明显是错误的。违法建筑的认定主体、认定程序均须符合法律规定。比如浙江省高级人民法院就认为：未经产权登记的房屋并非均属违法建筑，也并非所有违法建筑都须拆除。征收范围内的房屋情况复杂，尤其是城中村或旧城区，存在大量因历史原因未依法办理产权登记或依法未办理审批许可手续的建筑，对征收范围内的此类建筑，政府应当组织有关部门依法进行调查、认定和处理。如调查后发现房屋建造的时候是合法的，但没有合法产权证明是由于不可归咎于其自身的历史遗留问题造成的，且如果被拆迁人在上述房屋内已长期生活居住，则此类房屋也应当得到合法补偿安置。

海蕾主播：那无证的房屋如果被认定为合法建筑的话，具体的补偿会有哪些呢？

黄律师：无证房屋拆迁补偿标准每个地方的拆迁补偿标准是不一样的，政府部门会根据当地的拆迁管理办法进行估算、赔偿。具体可以看拆迁公告的规定，也可向当地土地部门咨询。正常来说，无证房屋拆迁补偿一般包括房屋补偿费，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算；周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。补偿方式的话可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合等形式。具体补偿金额需要考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，并最终以房地产市场评估价格来确定。