居住权制度是我国《民法典》物权编新增的一类法定用益物权。居住权源起于罗马法，是古罗马社会在无夫权婚姻和奴隶解放日益增多的情况下，为解决家长亡故后无继承权或丧失劳动能力的人的生活问题所设立的法律制度。我国制定《物权法》时，也曾在《物权法（草案）征求意见稿》中规定居住权，但当时因考虑到关于居住问题可适用《婚姻法》《合同法》等相关法律规定处理，居住权的适用范围较窄，故而在2007年正式颁布的《物权法》中删除了居住权的规定。此次《民法典》新增居住权制度，旨在克服传统商品房购买和房屋租赁二元化房租供应体系的弊端，加快建立党的十九大报告指出的“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，以满足中国特色社会主义新时代的要求，实现“人民群众住有所居”的目标。

《民法典》第366条规定“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”这里需要注意几点：第一，该规定明确了居住权的物权属性为用益物权，故居住权为绝对权，具有对世性，这就与租赁、借用等债权相区别。第二，该规定明确居住权仅有占有、使用两项权能，无收益权和处分权。第三，居住权的客体为住宅，所谓住宅，应理解为“供人居住的房屋”，即满足生活居住的需要，故对于非用于居住的商铺、办公楼、厂房等原则上不得设立居住权。

（一）以居住权合同方式设立居住权

1．设立居住权，应当采用书面形式订立居住权合同。

《民法典》367规定“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法”。根据前述规定可知，居住权合同属于要式合同，即通过合同方式设立居住权时，必须采用书面形式。但，这并不意味着欠缺形式要件的合同将一律被评价为未成立或者未生效，一般认为可以通过两种方式补救，一种是当事人自认；另一种是履行自愈，根据《民法典》第490条第2款的规定“当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立”，例如：虽未签订书面居住权合同，但已经办理了居住权登记，应当认为双方之间成立居住权合同关系。

第2款规定的居住权合同条款，属于提示性条款。一般认为，“当事人的姓名或者名称和住所”、“住宅的位置”为必备条款，其余为非必备条款。需要注意的是，居住权的权利主体仅限于自然人，故“当事人的姓名或者名称和住所”条款中的“名称”指的是居住权设立人（住宅所有人）为法人或者其他组织的情形。此外，我们不难发现，居住权合同条款中并没有“合同价款”，这是否意味的居住权是无偿的呢？根据《民法典》第368条的规定“居住权无偿设立，但当事人另有约定的除外。”可见，居住权并非全部无偿，虽然居住权制度主要是处理家庭成员之间的赡养、抚养和扶养关系，原则上应为无偿，但在实践中仍存在非身份关系的投资性居住权，故而仍应当允许当事人另行约定。

2.设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。

《民法典》第368条的规定“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立”。我国对于居住权的设立采取登记生效主义原则，即居住权自登记时才设立。那么，这是否意味着未办理居住权登记的情况下居住权合同并未成立、生效？非也。我国对物权和债权采用区分原则，未办理物权登记的，不影响合同效力，因此未办理居住权登记也并不影响居住权合同的效力，其法律效果为“居住权合同成立、生效，但居住权未设立”。此时，居住权人对居住权设立人享有的是债权，有权请求居住权设立人履行居住权登记的义务。

（二）以遗嘱方式设立居住权

《民法典》第371条规定“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”以遗嘱方式设立居住权，包括了遗嘱继承和遗赠。如果遗嘱人将财产交予其法定继承人的，构成遗嘱继承；如遗嘱人将财产赠与法定继承人以外的其他人，则构成遗赠。

以遗嘱继承方式设立居住权和以合同方式设立居住权的******区别在于物权变动规则不同。我国对继承开始后继承人取得遗产的时间和方法采取宣示主义。根据《民法典》第230条的规定“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力”，而根据《民法典》第1121条第1款的规定“继承开始时就是被继承人死亡之时”。据此，被继承人死亡时，继承人即取得居住权。因此，继承人以遗嘱方式取得居住权，不适用《民法典》第368条“居住权自登记时设立”的规定。

但需要特别注意，以遗赠方式设立居住权的物权变动规则有别于遗嘱继承。与原《物权法》第29条关于“因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”的规定相比，《民法典》第230条删除了受遗赠物权变动时间规则，确认了受遗赠物权变动的生效时间并非继承开始时。原因在于根据《民法典》第1124条第2款的规定“受遗赠人应当在知道受遗赠后六十日内，作出接受或者放弃遗赠的表示；到期没有表示的，视为放弃受遗赠”，据此，受遗赠人取得遗赠的遗产存在是否接受的问题，只有在作出接受遗赠的意思表示后才有权请求遗嘱执行人或继承人交付遗赠标的物，因此遗赠在被继承人死亡时并不能直接发生物权变动的效力。那么在什么情况下受遗赠人的居住权才能设立呢？对于这一问题，《民法典物权编理解与适用》在解读第371条时并未给出观点，而是认为“是否可以将遗赠类推适用本条的规定，值得探讨”。但杨立新、李怡雯在《中国民法典新规要点》中论述“关于物权变动的新规则”时则提出“根据物权编规定的物权变动规则，受遗赠人自不动产的登记或者动产交付时取得受遗赠物的所有权”，即通过遗赠方式取得居住权的，居住权自登记时设立。

《民法典》369条规定“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”首先，该规定已明确居住权不得转让、继承，且未作出任何例外规定。居住权之所以不得转让、继承，根本上还是其人身属性所决定的，这也不难理解。其次，设立居住权的住宅除当事人另有约定外不得出租。其实，不论是转让还是出租，其实都体现了所有权的收益权能，然而，如前所述，《民法典》第366条的已经明确居住权只有占有权和使用权两项权能，并不享有收益权，那为何允许当事人出租？对于这一问题，《民法典物权编理解与适用》中认为可能存在以下三个理由：一是出租行为属于负担行为， 居住权的主体未发生变化，居住权的人身性得以保存。二是出租的情形下，居住权人的收益可以只是满足个人生活需要。三是随着时代发展，居住权已不再仅仅是一种依附于人身的权利，其财产权属性日益增强，允许出租有利于实现居住权价值******化。同时，对于约定居住权人可以出租是否应当登记公示的问题，《民法典物权编理解与适用》认为，应当直接在不动产登记簿上记载该居住权包含出租的权能，否则不发生物权效力。最后，居住权除不得转让外，还不得设定抵押。原因在于抵押和转让一样均为处分行为，债权人可以以抵押实现债权而导致抵押财产物权变动，故不得设定抵押。

根据《民法典》第370条的规定“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”对于居住权期限届满问题，一般认为居住权合同未约定居住权期限，又无法通过合同编的填补规则确定的，可以推定居住权至居住权人死亡时消灭。

除前述事由外，导致居住权消灭的其他事由还包括：第一，居住权人放弃居住权；第二，设立居住权的住宅灭失；第三，设立居住权的住宅被依法征收；第四，所有权人依照法定或约定事由解除居住权合同；第五，居住权人取得住宅所有权，即权利混同。出现上述居住权消灭事由的，居住权消灭，此时应当及时办理注销登记。此外，应注意，因住宅灭失或被征收导致居住权消灭，住宅所有权人获得赔偿或补偿的，居住权人有权请求适当分得份额。